چهارشنبه, 02 اسفند 1396 ساعت 17:31

حجت‌الله میرزایی: دلایل ناکامی محرک‌ها در بافت‌های فرسوده

حجت‌الله میرزایی

 معاون برنامه‌ریزی و توسعه شهری شهرداری تهران

در دنیای اقتصاد نوشت: در مطالعات انجام‌شده پیرامون ارزیابی تاثیر تسهیلات و مشوق‌ها در نوسازی بافت فرسوده تهران، ظاهر مثبت و باطن منفی تسهیلات دولت و شهرداری تهران در بافت فرسوده شناسایی شده که نشان می‌دهد خطای تشخیص در نحوه ورود به بافت و اشکالات مشوق‌های نوسازی، بهبود اوضاع کم‌درآمدهای شهری را با اجرای این سیاست‌ها ناکام گذاشته است.

در این مطالعه، ۸ منطقه فقیرنشین پایتخت که مناطق فرسوده شهر به‌حساب می‌آیند، بر حسب تاثیرپذیری از مشوق‌ها (محرک‌های نوسازی ارائه‌شده از سوی دولت و شهرداری تهران)، به ۵ دسته تقسیم‌بندی شده‌اند که به ترتیب شامل مناطق «بی‌تفاوت به محرک‌ها»، مناطق «اثرپذیر از محرک‌ها»، مناطق «بی‌تاثیر از محرک‌ها»، مناطق «با اثرپذیری کم» و مناطق «بافت تاریخی شهر» می‌شود. در دسته اول، مالکان بافت فرسوده با عواملی غیر از محرک‌های نوسازی، مشغول بازآفرینی شهری هستند. در دسته دوم، اوضاع نوسازی به‌واسطه محرک‌ها، بهتر (باشتاب بالا) از زمان قبل از ارائه محرک‌ها بوده و در دسته سوم، وضعیت نوسازی چه قبل و چه بعد از ارائه محرک‌ها، با سرعت کم همراه بوده است. در دسته چهارم نیز اوضاع، اندکی بهتر شده است. در بافت تاریخی نیز اتفاق آن‌چنانی بروز نکرده است. به تعبیر دیگر مشخص است که محرک‌های نوسازی بافت فرسوده که طی ۱۰سال اخیر به دو شکل «تسهیلات بانکی نوسازی» و «واگذاری رایگان تراکم ساختمانی» از طرف دولت و شهرداری، در بافت فرسوده توزیع شده است، تاثیر مورد انتظار از بابت بهبود چهره اجتماعی بافت و حتی نوسازی کالبدی مطلوب را نداشته است. عدم موفقیت موثر در تحریک نوسازی بافت فرسوده با تسهیلات بانکی، ناشی از «ممنوعیت پرداخت تسهیلات به املاک بدون سند و دارای مشکل حقوقی و ثبتی» بوده و در عین حال، بوروکراسی ناکارآمد در پرداخت وام نوسازی بافت فرسوده، یارانه‌های کاغذی نرخ سود تسهیلات نوسازی که عملا تسهیلات با سود بیش از ۲۰ درصد را مقابل سرمایه‌گذاران ساختمانی و مالکان بافت قرار داد و همچنین فساد ناشی از دریافت زیرمیزی‌ برای ارائه برخی تسهیلات و مشوق‌ها باعث شده، نرخ بازدهی تسهیلات در پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده تهران، از یک درصد تجاوز نکند.

از طرفی، تراکم ساختمانی رایگان نیز در برخی مناطق فرسوده که ممنوعیت افزایش ارتفاع ساختمان‌ها (بافت تاریخی) وجود دارد، عملا کارگشا نبوده است؛ به‌طوری‌که نرخ بازدهی این نوع مشوق‌ها و تسهیلات غیرریالی نیز ۲۵ تا ۳۰ درصد ارزیابی می‌شود. مانع بعدی تسریع روند نوسازی بافت فرسوده طی سال‌های گذشته با وجود ارائه بسته‌های تشویقی متعدد، «وابستگی بسیاری از ساکنان مناطق فرسوده پایتخت به کاربری درآمدی محل‌سکونتشان» است. مطالعه صورت‌گرفته در این باره مشخص می‌کند: بخشی از ساکنان املاک فرسوده در ۸ منطقه تهران، از محل سکونت خود به‌عنوان محل درآمد به شکل انبارداری، محل جمع کردن ضایعات، آشپزخانه عرضه غذا و شغل‌های شبه‌خانگی استفاده می‌کنند و در نتیجه، به‌دلیل تخریب مجرای درآمدی در اثر تخریب بافت فرسوده و نوسازی به شکل مجتمع‌های آپارتمانی، مقابل این تحول مقاومت می‌کنند. از این رو مالکان بافت فرسوده برای رضایت به مشارکت در نوسازی، ابتدا منافع کوتاه‌مدت و بلندمدت خود را در قالب «تصمیم اقتصادی با مبنای عقلانی» بررسی می‌کنند.

مقایسه روند تخریب و نوسازی در بافت‌های فرسوده و غیرفرسوده در مناطق ۲ گانه شهر تهران طی سال‌های گذشته نیز نشان می‌دهد: بیشترین تاثیر تسهیلات و مشوق‌ها در مناطق ۱۰،۱۱ و ۱۲، تاثیر نسبی تسهیلات و مشوق‌ها در مناطق ۹،۱۵،۱۶ و ۱۷ و کمترین تاثیر تسهیلات و مشوق‌ها در مناطق ۷ و ۸ بوده است. به تعبیر دیگر به ازای یک درصد افزایش در مجموع تسهیلات اعطایی، ۳۲/ ۰ درصد به مساحت نوسازی شده افزوده شده است.

با نگاهی به روند تخریب و نوسازی بافت فرسوده در سال‌های گذشته، برای پیشبرد یک طرح جدید در محدوده بافت فرسوده، الزام طراحی راهکارهای انگیزشی برای سرمایه‌گذاران با توجه به توان مالی پایین ساکنان برای انجام فرآیند نوسازی و ساخت‌وساز به‌صورت شخصی و افتادن بار نوسازی این محلات بر دوش سرمایه‌گذاران و سازنده‌ها ضروری به نظر می‌رسد.

در راهکارهای بلندمدت نیز این محلات نیازمند توانمندسازی ساکنان بوده تا فرآیند نوسازی به‌طور مستمر و نه مقطعی توسط آنها ادامه یابد. نکته مهم آنکه تحقیقات انجام‌شده نشان می‌دهد بسیاری از سازنده‌ها مبلغ تسهیلات را نسبتا کافی دانسته‌اند و از نظر آنان سود بالای آن و مدت زمان کوتاه بازپرداخت منجر به عدم رغبت آنها به استفاده از تسهیلات شده است. همچنین باتوجه به مسائل بافت‌های ناکارآمد شهری مانند ارزش پایین‌تر زمین و هویت اجتماعی آنها، بسیاری از واحدهای ساخته شده با دوره‌ خواب زیادی تا زمان فروش مواجه هستند که البته این مطلب با توجه به رکود ساخت و ساز در کشور نیز قابل‌توجیه است: اما راهکارهایی مانند تضمین خرید واحدها می‌تواند منجر به تمایل بیشتر آنها به فعالیت در این‌گونه محلات شود. در عین حال توجه به تفاوت مناطق و محلات در میزان تمایل سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری ضروری است. به‌عنوان مثال محله نعمت آباد و مشکل وقفی بودن املاک و عدم تاثیرگذاری افزایش مشوق‌ها، محله‌ باغ آذری به‌دلیل مشکلات اجتماعی بسیار و موقعیت توپوگرافی نامناسب (بالا بودن آب‌های سطحی)، محله‌ سنگلج به‌دلیل تاریخی بودن و ضوابط سازمان میراث فرهنگی و... از جمله محلاتی هستند که ایجاد نگاه متفاوت و متمایز به محلات فرسوده شهر را الزامی می‌کند. همین‌طور سازنده‌ها به نوسازی با بهبود مساله حکمروایی شهری و ارائه مناسب خدمات از سوی شهرداری‌ها تمایل بیشتری دارند. نکته دیگری که باید در جریان نوسازی بافت فرسوده مدنظر قرار گیرد این است که اگرچه ساکنان از مبلغ وام در نظر گرفته شده رضایت نسبی دارند، اما مشکل عمده، عدم توانایی پرداخت اقساط وعدم رغبت به مشارکت با سازندگان به‌دلیل عملکرد ضعیف و رغبت پایین آنها است. ضمن آنکه در کنار تمام مشوق‌ها و تسهیلات که اکثرا بعد مالی را هدف قرار داده‌اند و می‌توانند راه حل‌هایی مقطعی و کوتاه‌مدت باشند، بحث فرهنگ‌سازی، توانمندسازی اقتصادی، اجرای طرح‌های نوسازی و محرک توسعه برای باز شدن درهای محله روی ورود سرمایه و افزایش ارزش‌های اقتصادی و اجتماعی محله و... از مباحث قابل‌توجه بوده که می‌توانند فرآیند نوسازی را مستمر سازند. با توجه به نکات ذکرشده پیشنهاد می‌شود کاهش فرآیند اداری در زمینه ساخت‌وساز و به‌ حداقل رساندن آن در بافت‌های ناکارآمد، آموزش کارشناسان متخصص، ویژه‌ رسیدگی به پرونده‌های ساخت‌وساز در این‌گونه بافت‌ها، ایجاد آیین‌نامه‌های مشترک بین شهرداری‌ها و سازمان عمران و بهسازی شهری ایران در زمینه کاهش فرایندهای اداری و چگونگی رسیدگی به پرونده‌های مربوطه، کاهش هزینه‌های غیررسمی در زمینه ساخت‌وساز در بافت‌های ناکارآمد، شفاف‌سازی در ضوابط و مقررات اجرایی در حوزه ساخت‌وساز در بافت‌های ناکارآمد، افزایش نظارت در زمینه چگونگی اجرای قوانین و مقررات در فرایندهای اداری، کاهش هزینه‌های بهره‌گیری از تسهیلات و مشوق‌های مالی در بافت‌های ناکارآمد در دستور کار قرار گیرد.

کاهش هزینه‌های بهره‌گیری از تسهیلات و مشوق‌های مالی در بافت‌های ناکارآمد می‌تواند از پنج مسیر ایجاد ضوابط و قوانین لازم‌الاجرا در زمینه پرداخت سود یارانه‌ بانکی در وام‌های نوسازی و ودیعه‌ مسکن در بافت‌های ناکارآمد، کاهش سود نهایی دریافتی از سازنده یا افزایش مدت زمان بازپرداخت وام نوسازی در بافت‌های ناکارآمد، ایجاد ضوابط و قوانین لازم‌الاجرا برای ارائه تسهیلات ودیعه‌ مسکن به‌منظور اسکان ساکنان در فرآیند ساخت‌وساز، ایجاد منابع تامین مالی مشخص برای تضمین در ارائه تسهیلات بانکی به ساکنان و سازندگان بافت‌های ناکارآمد به‌ویژه در دوران رکود مسکن و آموزش نیروی انسانی متخصص ویژه‌ رسیدگی به پرونده‌های ساخت‌وساز و به‌حداقل رساندن زمان بررسی به‌ویژه در هریک از مراحل چهارگانه‌ اعطای وام تحقق یابد.

ایجاد مشوق‌های ضمانتی و مشارکت با سازنده در ضررهای احتمالی پیش‌رو و تدقیق موضعی و موضوعی مشوق‌ها متناسب با ویژگی‌های هر محله از طریق اعطای تراکم‌های تشویقی متناسب با شرایط و ویژگی‌های هر محله و انتقال حق توسعه(استفاده از تراکم) به‌دلیل محدودیت‌های موجود در بافت‌های تاریخی به سایر بافت‌های شهری باید مورد توجه سیاست‌گذاران این حوزه قرار گیرد.

موارد مرتبط