شنبه, 06 بهمن 1397 ساعت 08:19

رضا خواجه نائینی: جزئیات مشوق های سرمایه گذاری برای ساخت و ساز

 در چند سال اخیر، نوسانات قیمت ارز و شرایط پرتلاطم اقتصادی، بر همه حوزه ها تاثیرات سوء گذاشته و باعث رکود بازار شده است. صنعت ساخت و ساز نیز از این قاعده مستثنا نیست و در مشهد شاهد بر زمین ماندن پروژه های نیمه تمام ساختمانی و تجاری و بی رغبتی سرمایه گذاران برای ایجاد پروژه های جدید هستیم. از نگاه فعالان صنعت ساختمان، این بی رغبتی در حوزه ساخت و ساز به نبود شرایط و بستری مناسب برای سرمایه گذاری و سود آوری مربوط می شود. اما پر واضح است که به موازات رونق ساخت و ساز، آن هم نه فقط پروژه های تجاری بلکه با لحاظ شدن حوزه های فرهنگی، درمانی، آموزشی و تفریحی در دل مجتمع های تجاری، شاهد بهبود فضای ساخت و ساز و رونق گرفتن کسب و کار در شهر خواهیم بود. اما نگاه عدالت محورانه به مناطق کم برخوردار را نیز نباید و نمی توان نادیده گرفت. زمانی که پروژه های تجاری با محورهای ذکر شده در مناطق کم برخوردار ساخته شود، علاوه بر این که از تمرکز واحدهای تجاری در مرکز شهر جلوگیری می شود، اشاعه آن در تمام شهر، در دراز مدت آثار مثبتی در مناطق کم برخوردار خواهد داشت. موضوعی که شهرداری و شورای پنجم مشهد به روشنی به آن پرداخته اند و برای تسهیل و جذب سرمایه گذاری در مناطق مختلف شهر به خصوص مناطق کم برخوردار در چهل و هفتمین جلسه علنی شورا ، لایحه ای با عنوان «آیین نامه اجرایی مشوق های سرمایه گذاری در حوزه ساخت وساز » را به تصویب رساندند تا مشهد اولین کلان شهر کشور باشد که با ارائه مشوق هایی، گامی جدی در صنعت ساخت و ساز به ویژه در مناطق کم برخوردار بر می دارد و زمینه صدور پروانه را برای فعالان این حوزه آسان می کند. متولیان مدعی هستند که در بطن این لایحه، علاوه بر ارائه مشوق و تسهیلات به سرمایه گذاران و ایجاد انگیزه برای سرمایه گذاری، نظارت هایی دقیق نیز در نظر گرفته شده است تا اگر سرمایه گذاری به تعهد خود عمل نکرد و فقط شیوه قبل یعنی پروژه های صرفا تجاری را پیاده کرد، برایش اقتصادی و به اصطلاح سودآور نباشد.
تشریح جزئیات لایحه مشوق های سرمایه گذاری از زبان معاون شهردار
اما این لایحه دارای جزئیات فراوانی است که به منظور اطلاع از این جزئیات و بررسی آن با معاون مالی و اقتصادی شهردار مشهد گفت و گو می کنیم.رضا خواجه نائینی در گفت و گوی اختصاصی  ابتدا به زمینه شکل گیری ارائه و تصویب این لایحه می پردازد و اظهار می کند: با آغاز به کار شورای پنجم و همچنین حضور بنده در معاونت اقتصادی، پس از بررسی پروژه هایی در شهر که قصد گرفتن پروانه یا تسویه حساب داشتند، به این نتیجه رسیدیم که شهرداری در خصوص پروژه هایی با فضاهای فرهنگی، تفریحی و... رقم های سرسام آوری را دریافت می کند و همین قضیه منجر به غیر اقتصادی شدن پروژه ها و بی کیفیتی آن ها می شود. از این رو جلساتی با سرمایه گذاران برگزار شد و آن ها نیز اعتقاد داشتند پروژه های تجاری در مشهد فاقد نگاهی جامع و به اصطلاح خشک است و حتی از کوچک ترین فضاها، استفاده تجاری می شود، در حالی که یکی از انتظارات مردم از رفتن به یک پروژه در کنار ویژگی تجاری بودنش، برآورده کردن نیازهای گردشگری، درمانی، تفریحی و... است. علاوه بر این سرمایه گذاران اعتقاد داشتند هزینه های  شهرداری به اندازه ای بالاست که مجبوریم نگاه صرف اقتصادی را در پروژه ها دخیل کنیم.وی می افزاید: این ذهنیت ها باعث شد پس از مشورت به این نتیجه برسیم که مشوق هایی را به پروژه ها اختصاص دهیم تا اگر سرمایه گذار در مجموعه اش مواردی مانند فضاهای فرهنگی، تفریحی، گردشگری و درمانی را لحاظ کند، به جای پرداخت هزینه های بالا، تشویق به سرمایه گذاری و ادامه کار شود.خواجه نائینی که در چارت جدید و با ادغام دو معاونت، وظیفه معاونت های مالی، پشتیبانی و اقتصادی شهرداری مشهد را به عهده دارد با اشاره به این که مشوق های موجود در شهرداری های کلان شهرهای داخلی و خارجی را احصا کردیم و در روند جزئیاتش قرار گرفتیم، می گوید: پس از انجام این اقدامات، طرح جامعی پیشنهاد شد که افق 1405 شهر را مشخص و تاکید می کرد در این افق چند ساله، باید چه میزان سرانه خدماتی، سرانه درمانی، آموزشی، ورزشی و ... داشته باشیم و مشخص شد ما از این طرح جامع عقب هستیم.
کمبود بیشتر، ضریب بیشتر
وی تصریح می کند: بعد از آن که سرانه موجود را با سرانه افق 1405 مقایسه کردیم، درست است که یکی از وظایف شهرداری و دستگاه های دولتی تامین این سرانه هاست اما با وضعیت بودجه، امکان تامین این مهم فراهم نیست و از طرف دیگر پروژه ها باید اقتصادی باشد. برهمین اساس تصمیم گرفتیم این دو قضیه را باهم مرتبط کنیم تا اگر سرمایه گذاری قصد تعریف پروژه را دارد، اولا پروژه اش اقتصادی باشد و در مرحله بعد و در صورت تامین سرانه های مدنظر، موارد تشویقی به آن ها تعلق گیرد، این دو موضوع با هم ترکیب شد و کمبودها را در مناطق مختلف شناسایی کردیم. بر اساس این لایحه، هرچه مناطقی که پروژه های سرمایه گذاری برای آن تعریف می شود کم برخوردارتر باشد، ضریب تخفیفی بیشتری به آن مناطق تعلق می گیرد، برای مثال مناطقی که دارای کمبودهای زیادی است، ضریب یک و مناطقی که فاقد کمبود است، ضریب 3 و در مجموع نظام تشویقی را تعریف کردیم.وی می افزاید: در حوزه درآمدی یک و 2 که مناطق برخوردار محسوب می شود، اگر سرمایه گذار 10 درصد در یک پروژه اقامتی، بحث های خدماتی و رفاهی تعریف کند، به سرمایه گذار 30 درصد تخفیف در تغییر بهره برداری می دهیم اما اگر پروژه تجاری بود و 10 درصد از آن را به موضوعات درمانی، آموزشی یا تفریحی اختصاص داد، 10 درصد تخفیف برای آن قائل می شویم. اگر در پروژه اقامتی 20 درصد از آن به آموزش، درمان یا فضاهای تفریحی اختصاص داده شد، 38 درصد تخفیف قائل می شویم و تخفیف های ما تا 100 درصد را شامل می شود به این شرط که برای مثال پروژه ای که کاربری اقامتی دارد، 100 درصد درمانی استفاده شود یا تعریف ورزشی داشته باشد.معاون اقتصادی شهردار مشهد در خصوص ارائه مشوق برای احداث پارکینگ نیز می گوید: این مشوق ها، پارکینگ ها را هم شامل می شود بدین صورت که اگر سرمایه گذاری 80 درصد زیربنای پروژه اش پارکینگ عمومی باشد، 20 درصد کاربری تجاری با هزینه بسیار ناچیز به آن تعلق می گیرد، حتی بدون این که عوارضی دریافت کنیم. علاوه بر این برای پروژه های مسکونی نیز مشوق داریم اما فقط در پهنه های شرقی.
کم برخوردار ترین محدوده شهر کجاست؟
وی تاکید می کند: با این اتفاق، سرمایه گذاران سعی می کنند در مناطق کم برخوردار بیشتر سرمایه گذاری کنند. در هرکجای شهر، سرانه ای کم باشد مشوق های ما بیشتر است. اگر منطقه ای محروم باشد شامل تخفیف بیشتری می شود و به مناطق برخوردار تخفیف کمتری تعلق می گیرد. در واقع یکی دیگر از دلایلی که به این سمت و سو رفتیم این بود که وقتی سرانه های فرهنگی و خدماتی افزایش پیدا کند میزان فروش تجاری هم بالا می رود.
تلاش برای توسعه مشهد به صورت هدفمند و یکپارچه
معاون مالی و اقتصادی شهردار مشهد، با تاکید بر این که برای اولین بار در کشور نگاه تحقق پذیری و توسعه شهر با سرمایه گذاری گره می خورد، تصریح می کند: می خواهیم شهر را به صورت هدفمند، یکپارچه و با کمک بخش خصوصی توسعه ببخشیم و کمک بخش خصوصی باید به صورت برد - برد باشد. ما در نظر داریم نگاهی جامع را در ابعاد سرمایه گذاری داشته باشیم. این لایحه تشویقی؛ در همه نقاط شهر و در همه حوزه ها و همه کاربری ها تزریق می شود. فقط به نقاطی که نیاز بیشتری است، مشوق بیشتری تعلق می گیرد. اصل کلی این است هرچه کمبود بیشتر و منطقه محروم تر باشد مشوق بیشتر است و هرچه کمبود کمتر و منطقه پر درآمد تر باشد، مشوق کمتر است.
وی این را هم می گوید که این مشوق ها برای پروژه های گروه « د» است و در توضیح آن نیز اظهار می کند: منظور پروژه هایی است که بیشتر از 5 هزار متر مربع زیربنا دارند یا 10 طبقه و بیشتر هستند. در چند سال اخیر در مشهد پروژه شاخص گروه «د» اتفاق نیفتاده است. دلیلش هم این است که شاید سهم پروانه شهرداری در ساخت پروژه ها در یک بازه زمانی زیاد بوده است.
توجه به منافع مردم، مدیریت شهری و سرمایه گذار
وی به تبادل نظر و مشورت با سرمایه گذاران نیز اشاره می کند و می گوید: با سرمایه گذاران از طریق مصاحبه و پرسش نامه موضوع را در میان گذاشتیم و نتیجه این شد که پروژه تجاری صرف و تک بعدی در مشهد پاسخ گو نیست و به پروژه خانواده محور نیاز است. همچنین علاوه بر تمامی تشویق هایی که در نظر گرفته ایم، در نحوه پرداخت باقی مانده سهم سرمایه گذار نیز تنفس قائل شده ایم. منافع مردم، مدیریت شهری و سرمایه گذار یک رابطه بهینه است و سه ضلع مطالعات ما را در بر می گیرد که هر سه مورد را در نظر گرفته ایم.
معاون اقتصادی شهردار مشهد با ابراز امیدواری از تاثیرات این لایحه در توسعه صنعت ساخت و ساز بیان می کند: به نظرم طی سه ماه، تاثیرات این لایحه خود را نشان می دهد. با وجود این که این لایحه هنوز در فرمانداری تصویب نشده است اما چندین سرمایه گذار با ما مذاکره کرده اند و تفاهم نامه های اولیه منعقد شده است.
نظارت ها؛ چطور و چگونه؟
از خواجه نائینی در خصوص چگونگی نظارت ها بر پروژه هایی که مشوق دریافت می کنند، سوال می کنیم که در توضیح آن اظهار می کند: در قراردادهای مختلف برای پروژه ها، ضمانت نامه بانکی و وثیقه ملکی دریافت می کنیم که در این موضوع نیز شورا تاکید کرده که ضمانت ها و جریمه های سنگینی در نظر بگیریم تا اگر سرمایه گذاری، قول ساخت این ترکیب را داد اما به آن عمل نکرد، آن پروژه برایش غیر اقتصادی باشد.
معاون اقتصادی شهرداری مشهد با تاکید بر این که در این لایحه علاوه بر ارائه تشویق، نظارت را نیز در نظر گرفته ایم، با ذکر مثالی یادآور می شود: پروژه ای را در منطقه هاشمیه با 600 درصد تراکم و تجاری صرف در نظر بگیرید. هزینه پروانه این میزان تراکم 186 میلیارد تومان می شود. اما اگر 75 درصد زیربنای این پروژه، به حوزه هایی مانند تفریحی، ورزشی یا... اختصاص یابد، با اعمال مشوق های ما ، هزینه پروانه کاهش می یابد و به 70 میلیارد می رسد، به بیان دیگر کاهشی حدود 120 میلیاردی را شاهد خواهیم بود و به عبارتی 35 درصد نرخ بازگشت می شود. اما اگر سرمایه گذاری این تعهد را اجرا نکرد و پروژه اش را مطابق آن چه در پروانه ذکر شده است نساخت، همه آن چه که به آن پروژه به عنوان تخفیف تعلق می گیرد، پس گرفته می شود.

منبع: روزنامه خراسان

موارد مرتبط

نظر دادن

لطفا دیدگاه خود را درباره این مطلب بنویسید: