چهارشنبه, 10 آبان 1396 ساعت 14:55

حسین عبده‌تبریزی: افزایش دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن

دکتر حسین عبده‌تبریزی

مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی

در دنیای اقتصاد نوشت: مبلغ «اقساط» ماهانه تسهیلات «یکم» و همچنین «طول انتظار» برای دریافت این تسهیلات، در حال حاضر مهم‌ترین نقص سبد وام‌های مسکن محسوب می‌شود که در کنار خلأ ابزار لیزینگ و انسداد مسیر پرداخت وام‌های بدون سپرده ساخت، امکان خروج کامل از رکود ملکی را سلب کرده است.

از این‌رو در قالب بسته جدیدی به دولت، پیشنهادی مبنی بر تغییر مختصات پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم ارائه شد. این بسته پیشنهادی به دولت، دارای سه مرحله است؛ نرخ سود تسهیلات پرداختی به متقاضیان برای بار سوم کاهش یابد. به این صورت که در وهله نخست در بسته پیشنهادی این نرخ از ۹ درصد به ۷ درصد کاهش یافته و در گام بعدی کاهش دوره انتظار از ۱۲ ماه کنونی (دو دوره ۶ ماهه) به ۱۰ ماه (دو دوره ۵ ماهه) عنوان شده است. گام سوم نیز افزایش دوره بازپرداخت تعیین شده است. در فرمول فعلی وام‌گیرندگان باید اصل و سود رقم دریافتی را در ۱۲ سال تسویه کنند. اما در بسته پیشنهادی، هشت سال دیگر به این زمان اضافه شده است. به تبع اجرای چنین پیشنهادی میزان اقساط ماهانه کاهش می‌یابد. به نظر می‌رسد اجرا شدن این پیشنهادها می‌تواند امکان پرداخت تسهیلات به متقاضیان خانه‌اولی را بیشتر کند. با این حال مشکلاتی به‌دلیل وضعیت بودجه‌ای دولت بر سر راه قرار دارد.

در حال حاضر در شرایطی قرار داریم که دولت اگرچه از ضعف بودجه رنج می‌برد اما باید چتر حمایتی خود را بر سر اقشار ضعیف در جهت صاحبخانه شدن بگستراند. اگر دولت بتواند تورم را پایین نگه دارد، نرخ سود تسهیلات هم برای مردم قابل تحمل می‌شود، اما اگر بانک بخواهد نرخ سود بالایی دریافت کند برای اقشار ضعیف‌تر پرداخت اقساط ماهانه در استطاعت آنان نخواهد بود. در این وضعیت بانک مرکزی ممکن است به‌دلیل آنکه دولت امکان تامین تفاوت نرخ سود را ندارد، مشکل کسری صندوق پس‌انداز مسکن یکم را مطرح کند. به این معنا که دولت به‌دلیل شرایط سخت بودجه‌ای و همین‌طور تلاش برای عدم تزریق پول پرقدرت که نتایجی همچون طرح مسکن مهر را در تورم عمومی کشور به وجود می‌آورد، توانایی پرداخت تفاوت نرخ سود را نداشته باشد.در چنین شرایطی صندوق پس‌انداز یکم به‌دلیل پرداخت تسهیلات بیشتر از سقف پیش‌بینی‌شده و عدم تامین یارانه نرخ سود از سوی دولت، با کسری مواجه می‌شود. در این وضعیت ممکن است دولت برای خلق پول پرقدرت به بانک مرکزی فشار وارد کند. چنین برخورد و تحلیلی طی روزهای گذشته از سوی مسوولان بانک مرکزی نیز مطرح شده است. با وجود این در مقابل چنین برخوردی باید عنوان کرد که اگر دولت بنا دارد به روشن کردن موتور رونق بخش مسکن کمک و از این محل رونق سایر بخش‌های اقتصادی را تضمین کند، چه امتیازی برای رونق‌بخشی به بازار مسکن می‌تواند ارائه کند.

به نظر می‌رسد اگر تغییر مختصات تسهیلات‌دهی صندوق پس‌انداز یکم موجب شود که سطح وام‌دهی این صندوق از سالانه کمتر از ۱۰۰ هزار فقره به ۴۰۰ هزار فقره در سال افزایش یابد و حتی در این شرایط کسری اندکی نیز داشته باشد که از طریق حمایت بانک مرکزی جبران شود، مشکل چندانی به وجود نخواهد آمد. به این معنا که دولت و بانک مرکزی می‌توانند با صرفه‌جویی از محل‌های دیگر به حرکت دوباره این بخش کمک کنند، بنابراین این کسری به نظر نمی‌رسد چندان مشکل‌زا باشد.البته در این میان برای رفع مشکل کسری صندوق و ایرادی که از سوی مسوولان بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی درخصوص تغییر مختصات صندوق پس‌انداز یکم وارد شده نیز می‌توان پیشنهاد متقابلی ارائه کرد.

پیشنهاد بانک مرکزی برای رفع ایراد وارد شده این است که دولت کمکی را به بحث پوشش نرخ ارز کند و ما بتوانیم مطالبات بانک مسکن را به کشورهای خارجی که حاضر به همکاری هستند، بفروشیم. به‌عنوان مثال بانک توسعه اسلامی حاضر است در این زمینه کمک کند. اما از آنجا که مسکن قابل معامله و صادرات و واردات نیست در آن صورت این نگرانی وجود دارد که اگر پول خارجی بگیریم امروز نمی‌توانیم ارز خارجی پس بدهیم. پس حالا که نمی‌توان کمک کرد تعهدی از طرف بانک مرکزی داشته باشیم که پوشش نرخ ارز را بپذیرد و بتوانیم دارایی‌های بانک مسکن را بفروشیم، آن را تبدیل به پول کنیم و با آن پول دوباره کسری‌هایی را که مدنظر بانک مرکزی است، جبران کنیم.

بنابراین گزینه‌های جایگزین برای رفع این اشکالات را می‌توان پیدا کرد اما مسیر قطعی برای تغییر مسیر بخش مسکن جز پرداخت تسهیلات به متقاضیان و ایجاد شرایط خرید برای آنها نیست.نشانه اثرگذاری این روش نیز به وجود آمدن تحرکات کوچک اخیر در بازار املاک ارزان‌قیمت است. در حال حاضر بازار مسکن به‌دلیل ۲۶۰ هزار فقره سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم و حدود ۴۰ هزار فقره از این سپرده‌گذاری‌ها که به مرحله دریافت وام خود رسیده‌اند، با افزایش حجم معاملات مواجه شده است؛ بنابراین به نظر می‌رسد مسیر توانمندسازی متقاضیان خرید مسکن صحیح است و بنابراین تا حدی که توان داریم باید در آن به سمت جلو حرکت کنیم.