یکشنبه, 24 تیر 1397 ساعت 15:05

حمید یاری: سمت و سوی قیمت مسکن

حمید یاری

پژوهشگر اقتصادی

در دنیای اقتصاد نوشت: اقتصاد کشور در حال‌حاضر دچار نوسانات بالایی است که برخی به دلایل مشکلات سیاسی تحمیل شده و برخی به دلیل سرباز کردن مشکلات نهفته گذشته به‌وجود آمده است. این نااطمینانی‌ها باعث شده هرگونه پیش‌بینی آینده ناممکن بوده، یا با واریانس بالایی همراه باشد. بازار مسکن نیز تابع شرایط فوق بوده و به نظر نمی‌رسد این اتفاقات به دلیل شرایط سیکلی داخل بازار مسکن به‌وجود آمده باشد. اما با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و مدنظر قراردادن سناریوهای مختلف سعی خواهد شد نگاهی داشته باشیم بر شرایط آتی این بازار.

 

طبق آخرین گزارش تحولات بازار مسکن که در خردادماه سال ۱۳۹۷ و توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در خرداد امسال به ۹/ ۱۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱/ ۲۲ و ۱/ ۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱/ ۶۵ میلیون ریال بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب۹/ ۸ و ۸/ ۴۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. در حالیکه در اردیبهشت سال ۱۳۹۷، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱/ ۱۹ هزار واحد مسکونی رسیده بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷/ ۲۷۸ و ۷/ ۱۶ درصد افزایش نشان می‌داد. بنابراین شرایط خاصی را در بازار خرداد ماه شهر تهران شاهد بودیم که همزمان رشد قیمت بالا به همراه کاهش شدید معاملات را در آن شاهد بودیم. حتی با در نظر گرفتن شرایط خاص خرداد ماه و ماه رمضان که درصد کاهش معاملات در آن طبیعی است، این افزایش قیمت توام با کاهش معاملات اگر در تیرماه هم ادامه یابد تا حدودی می‌تواند روند حرکتی بازار را نشان دهد.

 

یکی دیگر از ویژگی‌های مهم دوره کنونی رونق مسکن کمبود فروشنده یا به اصطلاح فایل فروش در بازار است. به دلیل شرایط خاص حاکم بر بازار و نااطمینانی بالایی که در بازارهای مختلف وجود دارد، بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند دارایی‌های فیزیکی خود را به دارایی غیر از ریال تبدیل کنند. در این شرایط مشاهده می‌شود که فروشندگان و سازندگان یا قیمت بسیار بالایی را برای ملک خود در نظر گیرند یا به‌طور کلی ملک خود را به بازار عرضه نمی‌کنند. همین شرایط باعث شده خریداران حاضر نباشند ملکی که مورد پسندشان نیست را با قیمت غیرمنصفانه خریداری کنند.همچنین از ابتدای زمستان ۹۶ به دنبال مشکلاتی در تسویه ارزی در امارات، نوساناتی در بازار ارز و متعاقبا سکه، طلا و خودروی خارجی به‌وجود آمد که با پیش‌بینی خبر خروج آمریکا در اردیبهشت این نوسانات شدت یافت. این افزایش قیمت‌ها باعث رشد بالای ارز و طلا شد که افزایش قیمتی بیش از مسکن در این بازارها را به دنبال داشت و همچنین با توجه به خاصیت آستانه‌ای تقاضای مسکن که باعث می‌شود با هر مبلغی نتوان در بازار مسکن خرید کرد و خاصیت نقدشوندگی بالای سکه و ارز در حال‌حاضر این بازار‌ها بیشتر موردتوجه سرمایه‌گذاران است. نکته مهم آخر کاهش قدرت خرید شدید خریداران مسکن است. با توجه به آمار و اطلاعات در مناطق یک تا شش قیمت معاملات بیش از متوسط شهر تهران بوده و در سایر مناطق کمتر از متوسط شهر بوده است. به‌طور کلی درصد معاملات در مناطق یک، ۲، ۴ و ۵ از کل معاملات شهر تهران در خرداد ۹۷ در حدود ۴/ ۳۴ درصد بوده، در حالی که همین درصد در سال پیش ۴/ ۴۱ درصد بوده است که بیانگر کاهش دو درصدی در سهم معادلات این مناطق از کل معاملات و حرکت به سمت سایر مناطق بوده است. دلیل این امر نیز افزایش بیش از حد این مناطق و کاهش قدرت خرید خریداران بوده است.اما اینکه در ادامه چه اتفاقی خواهد افتاد به چند متغیر مهم بستگی دارد. اولین متغیر شرایط سیاسی کشور است. سناریوی مطلوب این است که تا پایان سال با تدبیر سیاسی آمریکا به برجام برگردد که البته احتمال تحقق پایینی دارد.

 

سناریوی محتمل تضمین اروپا برای خرید درصد خاصی از نفت کشور و اجازه دریافت ارز حاصل از فروش نفت و صادرات از یک بانک اروپایی به داخل کشور است و سناریوی بعید خروج ایران از برجام است. دومین متغیر افزایش دوباره نرخ بهره بانکی است که به نظر نمی‌رسد در شرایط فعلی تاثیری بر بازار داشته باشد لذا با در نظر گرفتن موارد فوق و کاهش شدید معاملات در خرداد ماه که همراه با افزایش قیمت بود، به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در تهران در حال متعادل شدن بین مناطق مختلف است و سایر مناطقی که رشدی کمتر از مناطق بالایی داشته است، در حال کاهش فاصله هستند. در این بین کاهش شدید عرضه به‌خصوص عرضه واحدهای نوساز به دلیل عدم عرضه سازندگان و کاهشی که در سالیان گذشته به دلیل طولانی شدن رکود مسکن به‌وجود آمد، باعث کاهش معاملات و افزایش قیمت شده است و به‌نظر می‌رسد بازار از تقاضا‌ی مصرفی خالی شده و تقاضا‌ی سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بازار مسکن حضور دارند که با توجه به ویژگی‌های بازار مسکن به‌نظر وزن تقاضا‌کننده سرمایه‌ای از تقاضاکننده سفته‌بازی بیشتر باشد و بازارهای دیگر همچنان جذاب‌تر از بازار مسکن برای سفته‌بازان باشد.

 

موارد مرتبط