صنعت ساختمان يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي اقتصاد بوده و تحرك يا عدم تحرك آن تاثير مستقيمي بر فعاليت‌هاي اقتصادي كشور مي‌گذارد. مهم‌ترين ويژگي اين صنعت تمركز آن در دست بخش خصوصي است به نحوي كه دولت بازيگر بزرگي در اين بازار به شمار نمي‌رود.
سود مطلوب و مطمئن اين بازار هم باعث شده تا عامه مردم ديد مثبتي نسبت به سرمايه‌گذاري در مسكن داشته باشند. در بورس اوراق بهادار تهران هم اكنون 12 نماينده از ساختماني‌ها حضور دارند كه از نظر تعداد 5/2 درصد شركت‌های بورسی را تشكیل می‌دهند اما تقریبا 2/1 درصد از ارزش كل بازار (1500 ميليارد تومان در بورس و 600 ميليارد تومان در فرابورس) را به خود اختصاص داده‌اند.همچنین میانگین سرمایه شركت‌هاي ساختماني در بورس 294 میلیارد ریال است كه در مقایسه با كل شركت‌های حاضر در بورس (186 میلیارد ریال) رقم بالاتری است. شركت‌های فعال در صنعت ساختمان دارای نوسان سودآوري كمي هستند و همین امر می‌تواند زمینه افزایش توجه سرمايه‌گذاران به سهام انبوه‌ساز را فراهم سازد. گزارش پيش رو در گفتوگو با كارشناسان بازار سرمايه به بررسي سهام ساختماني و افق آن مي پردازد.
مسكن به كانون توجه باز مي‌گردد؟
عضو هيات مديره شركت مشاور سرمايه‌گذاري آواي آگاه با اشاره به جذابيت بازار مسكن در كشور گفت: بازار املاك در ايران هميشه به عنوان يكي از گزينه‌هاي مناسب براي جذب نقدينگي با دو هدف مصرف واقعي و سرمايه‌گذاري ايفاي نقش كرده است.مهدي گودرزي در ادامه بيان كرد: مسكن به دليل گنجايش نامحدود، پتانسيل جذب منابع قابل توجه را داراست، هر چند طي سال‌هاي اخير ركود باعث شده تا حجم سرمايه‌گذاري در اين بازار كاهش داشته باشد كه اين اثر به صورت كاهش توليد و عرضه مسكن نمايان شده است. وي ادامه داد: با توجه به اتفاقات اخير و چالش‌هاي بازار ارز، طلا و سهام، با توجه به افزايش حجم نقدينگي كشور، بازار مسكن مي‌تواند به عنوان يكي از بازارهاي هدف آتي براي جذب حجم قابل توجهي از نقدينگي كشور مدنظر قرار گيرد.
گودرزي در ادامه بيان كرد: صنعت ساختمان در جهان از سال 2010 روند رو به رونقي را آغاز كرده است و اقتصادهاي آسياي شرقي و هند نيز پول قابل توجهي را روانه اين بازار نموده‌اند. در ايران، پيش‌بيني آينده بازار مسكن متاثر از عواملي نظير برقراري آرامش و اطمينان براي سرمايه‌گذاري، ميزان تسهيلات اعطايي، وضعيت بازدهي بازارهاي رقيب و پيروي از چرخه هاي ركود و رونق است.
از نظر گودرزي، با توجه به بازدهي نزديك به 25 درصدي سرمايه‌گذاري در بازار مسكن از ابتداي سال جاري تاكنون، ابهامات پيشرو در بازارهاي رقيب و تمايل سنتي مردم به خريد ساختمان براي حفظ قدرت خريد، تداوم حركت نقدينگي سرگردان جامعه به سمت بازار مسكن دور از انتظار نيست.
رشد در انتظار سهام ساختماني
گودرزي در ادامه به سهام شركت‌هاي ساختماني در بورس و P/E آنها اشاره كرد و گفت: سهام شركت‌هاي ساختماني از P/E منطقي برخوردار هستند و سهامداران نيز به اين امر واقفند كه بايد بازدهي اين شركت‌ها را در ميان‌مدت مد نظر قرار دهند.وي ادامه داد: اين نگرش به شركت‌هاي ساختماني تا حدود بسيار زيادي سهام اين شركت‌ها را از نوسانات مثبت و منفي شديد مصون نگاه مي‌دارد. گودرزي افزود: خصوصيت شركت‌هاي ساختماني اين است كه در دارايي‌هاي ملموس، كم‌ريسك و داراي بازده منطقي سرمايه‌گذاري مي‌كنند و اين ويژگي‌ها باعث مي‌شود كه همواره مورد علاقه فعالان بازار سرمايه باشند. لذا انتظار مي‌رود شركت‌هايي كه داراي پتانسيل بنيادين هستند با پيش‌بيني سود مناسب براي سال مالي آتي، رشد قيمتي سهام را در آينده نزديك تجربه كنند.
چرا رشد قيمت مسكن به رونق سهام ساختماني نمي‌انجامد؟
عضو هيات مديره شركت مشاور سرمايه‌گذاري آواي آگاه در ادامه آمار‌هاي مربوط به تعداد واحدهاي مسكوني را مدنظر قرار داد و گفت: آمارها بيانگر اين موضوع است كه تعداد واحدهاي مسكوني در دست ساخت در كشور طي دو سال گذشته روند نزولي داشته و اين امر باعث گرديده تا عرضه مسكن در محيط‌هاي شهري كاهش يابد كه ثمره آن به صورت افزايش قابل توجه اجاره‌بها و افزايش ملايم قيمت مسكن مشاهده مي‌شود.
گودرزي افزود: اما چرا سهام اين شركت‌ها با وجود رشد قيمت ملك، در ركود بوده‌اند؟ پاسخ به اين سوال را بايد در نحوه قيمت‌گذاري سهام و فاكتورهاي موثر بر آن جست‌وجو كرد.
با توجه به اينكه از مهم‌ترين فاكتورهاي موثر براي افزايش قيمت سهام در ايران تعديل‌هاي مثبت سهم ناشي از افزايش سود، حمايت سهامداران عمده و سياست تقسيم سود شركت‌ها مي‌باشد و اين فاكتورها لزوما تحت تاثير افزايش قيمت مسكن نيستند، لذا اثرپذيري قيمت سهام شركت‌هاي ساختماني از رشد قيمت مسكن مستقيم نبوده است.
او افزود: همچنين با توجه به اينكه روند ساخت و ساز طي دو سال گذشته در مقايسه با سال‌هاي قبل از آن كندتر شده بود و فضاي بازار سرمايه كشور به جز چند ماه ابتداي سال با ركود دست‌و‌پنجه نرم كرده است، اقبال بازار سرمايه به سهام شركت‌هاي ساختماني تحت تاثير اين عوامل قرار گرفته است.
به‌جاي سودآوري بر NAV تمركز كنيد
گودرزي در ادامه به تفاوت كيفيت سود شركت‌هاي ساختماني بورس اشاره كرد و گفت: برخي شركت‌هاي ساختماني اقدام به فرآوري زمين‌ها و ابنيه كرده و از ارزش‌افزوده ايجاد شده منتفع مي‌گردند و برخي ديگر عمده درآمد خود را از ساخت و فروش واحدهاي ساختماني تحصيل مي‌كنند.
وي ادامه داد: توجه به خالص ارزش دارايي‌ها (NAV) در ارزيابي سهام شركت‌هاي ساختماني نسبت به سودآوري اين شركت‌ها در اولويت قرار دارد؛ زيرا ممكن است شركتي فاقد پروژه‌هاي ارزشمند متعدد بوده ليكن در فرصتي استثنايي اقدام به فروش يكي از پروژه‌هاي خود كرده و سودي مقطعي شناسايي كند، اما امكان استمرار شناسايي سود را نداشته باشد. گودرزي در ادامه افزود: چنين شركتي را مقايسه نماييد با شركتي كه داراي زمين‌ها و املاك ارزشمند متعدد بوده و پروژه‌هاي ساختماني مناسبي را نيز در دست اجرا دارد ليكن استراتژي شركت توسعه سرمايه‌گذاري‌ها بوده و سياست تقسيم سود نقدي را دنبال نكند؛ شما سهام كدام شركت را خريداري مي‌كنيد؟ پاسخ به اين سوال موازنه بين خالص ارزش دارايي‌ها و سودآوري را به نمايش خواهد گذاشت.
عوامل رونق سهام انبوه‌ساز
گودرزي در ادامه رونق چند ماه اخير در سهام برخي شركت‌هاي ساختماني را مدنظر قرار داد و گفت: برخي نمادهاي اين صنعت در چند ماه اخير با رشد قيمتي و اقبال بازار مواجه شده‌اند. رونق اين گروه از شركت‌ها تحت تاثير عوامل گوناگوني قرار داشته است كه از جمله آنها مي‌توان به موارد زير اشاره كرد:
• كاهش رونق بازار مسكن طي چند سال اخير كه منجر به افت قيمت سهام گرديده بود.
• شناسايي پروژه‌هاي نزديك به واگذاري در اين شركت‌ها با انتظار سود مناسب حاصل از فروش.
• رونق نسبي دادوستد زمين و ساختمان علي‌الخصوص در نيمه دوم سال جاري و انتظار افزايش قيمت‌ها.
• ورود شركت‌هاي جديد در صنعت ساختمان، قيمت‌گذاري مناسب و عرضه‌هاي اوليه موفق سهام اين شركت‌ها.
• ناچيز بودن تاثير‌پذيري شركت‌هاي اين صنعت از نوسانات نرخ ارز و تلاطم‌هاي سياسي و خارجي.
• پروژه‌هاي سودآور متعدد در برخي از شركت‌هاي پيشرو در اين صنعت علي‌الخصوص شركت‌هاي تازه وارد.
• تقسيم سود مناسب برخي شركت‌ها در مجامع اخير.
فعالان بازار سرمايه با توجه به موارد فوق و اخبار روز مبني بر افزايش قيمت مسكن بخشي از منابع سرمايه‌گذاري خود را به سمت شركت‌هاي ساختماني داراي پتانسيل بالا سوق داده‌اند.
ديد ميان‌مدت به ساختماني‌ها
گودرزي در انتهاي سخنانش به پيشرو نبودن سهام شركت‌هاي ساختماني اشاره كرد و گفت: شركت‌هاي ساختماني به دليل تعداد محدود آنها، شناوري كم سهام و سهم اندك از بازار سرمايه كشور به نظر نمي‌رسد قابليت پيشرو بودن را در بلند مدت دارا باشند، وليكن با توجه به نكات ذكر شده در شرايط كنوني سهام شركت‌هاي ساختماني جزء گزينه‌هاي مطلوب براي خريد در قيمت‌هاي مناسب و نگهداري سهام با رويكرد ميان‌مدت مي‌باشند.وي خاطرنشان كرد: توجه به كيفيت پروژه‌ها، ميزان پيشرفت فيزيكي آنها، حجم پروژه‌هاي آماده براي واگذاري، توان ايجاد نقدينگي از محل واگذاري پروژه‌ها و رويكرد سهامداران عمده شركت‌ها از عواملي است كه سرمايه‌گذاران محترم در گلچين كردن سهام شركت‌هاي اين صنعت بايد به آنها توجه داشته باشند.
وام، بلاي جاي ساختماني‌ها
در همين حال، حميد اعرابي، تحليل‌گر بازار سرمايه نيز معتقد است وضعيت ساختماني‌ها در بورس مطلوب است. از نظر وي، در فروردين سال آينده با توجه به افزايش نقدينگي، رشد بيشتري در اين بخش از بازار مشاهده خواهد شد.
وي در ادامه سخنانش به ارزيابي چالش‌ها و فرصت‌هاي انبوه‌سازان در بورس پرداخت و گفت: بزرگ‌ترين مشكل در حال حاضر براي ساختماني‌ها، دسترسي به نقدينگي است؛ در نتيجه شركت‌ها براي انجام فعاليت مجبور به دريافت وام مي‌شوند كه بازپرداخت آن باعث مشكلات مي‌شود.اين تحليل‌گر بازار سرمايه در ادامه به NAV بسيار بالاي شركت‌هاي ساختماني اشاره كرد و گفت: تقريبا تمام شركت‌هاي ساختماني بورسي، 40 تا 50 درصد NAV خود معامله مي‌شوند. برخي نيز شاهد معامله 10 تا 20 درصد از اين رقم هستند كه عمده دليل پايين بودن در برخي شركت‌ها مربوط به وام‌هايي است كه اين قبيل شركت‌ها به دليل عدم وجود نقدينگي دريافت كرده‌اند و تنها باعث افزايش هزينه مالي آنها شده است.اعرابي خاطرنشان كرد: تمام فعالان اقتصادي و به ويژه آن دسته كه در بخش بازار مسكن فعال هستند سال مثبتي را در پيش‌روي اين بازار مي‌بينند.
وي افزود: اما در بلندمدت، آينده چندان درخشاني در انتظار اين بازار نيست.اعرابي پيش‌بيني كرد از امروز تا فصل مجامع شركت‌هاي ساختماني در سال 91، وضعيت سهام آنها روبه بهبود خواهد رفت.
رشد مسكن در سایه عرضه و تقاضا
شهریار هاشمی، كارشناس بازار سرمایه نیز در گفتوگو با خبرنگار ما درباره آينده بازار مسكن گفت: تركیب جمعيتي جوان كشور تقاضای واقعی برای مسكن را تا چند سال آتی همچنان بالا نگه می‌دارد، این تقاضا به خودی خود از میزان عرضه بالاتر است و البته بسته به مناطق مختلف و متراژ، تاثیرات متفاوتی بر رشد قیمت ملك مي‌گذارد.
وی در ادامه افزود: علاوه بر این، دو فاكتور اساسی دیگر را نیز بایستی در احتمال تداوم رشد قیمت مسكن موثر دانست؛ یكی رشد قیمت تمام شده واقعی ساختمان در كل كشور و دیگری انگیزه‌های سفته‌بازی و استفاده از مسكن به عنوان كالایی سرمایه‌ای برای حفظ ارزش پول.
هاشمی ادامه داد: با این تفاسیر همچنان در سال آتی امكان رشد بيشتر قيمت برای بخش مسكن وجود دارد.
وی افزود: در بلندمدت می‌توان انتظار داشت از شتاب رشد قیمت مسكن كاسته شود اما این شیب همچنان صعودی خواهد بود.
چالش‌هاي سهام ساختماني
هاشمی در ادامه به چالش‌ها و فرصت‌هاي صنعت ساختمان در بورس اشاره كرد و گفت: در ابتدای امسال كه بازار رشد بی‌منطقی را تجربه كرد و بسیاری از سهم‌ها از محدوده ارزش ذاتي خود خارج شدند؛ صنعت ساختمان از این قاعده مستثنی بود و همچنان هم در مقایسه با ديگر سهام یكی از صنایعی است كه می‌تواند رشد قیمتی خود را ادامه دهد.وی افزود: این در حالی است كه سهام شناور این صنعت پایین است و حقوقی‌های پر تعدادی به عنوان سهم اصلی از سبد سرمایه‌گذاری‌هایشان درگیر این صنعت نیستند و اگر هم باشند صرفا به منظور مدیریت ریسك سبد است.
وی ادامه داد: از دیگر چالش‌های عملیاتی این صنعت هم می‌توان به رشد بهای تمام شده اشاره كرد كه با توجه به محدود بودن قدرت خرید افراد، رشد قیمت فروش، باز هم كاهش معاملات بخش مسكن را به دنبال می‌آورد. هاشمی افزود: نكته دیگر ارزش نسبتا پایین ارزش روز این صنعت در مقایسه با كل بازار است؛ بدین ترتیب انتظار نمی‌رود شاخص كل و به تبعیت از آن، حال و هوای كلی بازار به سمتی برود كه این صنعت بتواند حركت استوار و تاثیرگذاری در آن پدید آورد.
ساختماني‌ها تاخير دارند!
این تحلیل گر بازار سرمایه در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینكه چرا رشد قيمت مسكن در افزايش قيمت سهام ساختماني منعكس نمي‌شود؟ گفت: باید روند حركتی سهم و سودآوری شركت‌های این صنعت را بررسی كنیم، اگر این كار را با دقت انجام دهیم متوجه می‌شویم كه از سال 87 به این سو روند سودآوری شركت‌های ساختمانی كاملا نزولی بوده است.
وی افزود: اما این روند در پایان سال گذشته به پایان رسیده و روند صعودی سودآوری سهم‌های ساختمانی آغاز شده است.هاشمی افزود: با این تفاسیر می‌توان گفت همانند تمامی رویدادهای اقتصادی رشد یا افت قیمت مسكن با یك دوره تاخیر روی سودآوری شركت‌ها و قیمت سهامشان تاثیر می‌گذارد؛ تغییرات قیمتی در یك سال اخیر این امر را تایید می‌كنند. هاشمی در ادامه سخنانش افزود: برخی شركت‌هاي ساختماني دارايي زيادي دارند و بدین ترتیب چند برابر قيمت سهم NAV دارند اما هيچ ارزش افزوده‌‌اي از طريق فروش آنها و ارائه سود سهام براي سهامدار ايجاد نمي‌كنند كه عمده دلیل این امر مربوط به نحوه شناسایی درآمد‌ها و ارزش جایگزینی املاك مربوط مي‌شود.
وی در ادامه گفت: بنابراین عده‌ای از مدیران به این نتیجه می‌رسند كه بدون هیچ فعالیتی، دارایی‌هایشان هم پای تورم رشد می‌كند.
همچنین فراموش نكنیم شركت‌های ساختمانی به طور عمومی مشكل نقدینگی دارند كه امكان ايجاد پروژه‌های جدید را نیز از آنها سلب می‌كند. اما نباید فراموش كرد كه این شركت‌ها دارایی‌هایی دارند كه به هر روی متعلق به سهامداران‌شان است. پس منطقي است كه قیمت سهم به درصد معقولی از خالص ارزش دارایی‌ها برسد كه مطمئنا خواهد رسید.
اينجا عرصه سفته‌بازان نيست!
این تحلیلگر بازار سرمایه در ادامه به رونق سهام ساختمانی‌ها در چند ماه اخیر اشاره كرد و گفت: در مقایسه با سایر سهم‌ها این صنعت جذابیت‌های خود را از نظر قیمتی، رشد سودآوری و تقسیم سود مجامع داشته است و ارزندگی، اصلی‌ترین دلیل برای رشد این سهام بوده است.
هاشمی افزود: به‌اين ترتیب رشد قیمت اخیر كه چندمین دوره صعودی در یكساله گذشته بوده، اتفاق افتاده است؛ در اين راستا، بیشتر ساختمانی‌ها در یك سال اخیر بیش از 50 درصد بازدهی داشته‌اند.
وی ادامه داد: این صنعت سرو صدای زیادی ندارد، اما بازدهی مناسبی داشته و خواهد داشت. اگر به نحوه معاملات و روانشناسی سهامداران‌شان توجه كنید مشخص می‌شود كه این صنعت مورد دلخواه سفته‌بازان نیست و سرمايه‌گذاري در آن نیاز به صبر و تحمل خاص خود دارد.
آسیاب به نوبت
هاشمی در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینكه سهام ساختمانی در چه صورتی می‌توانند به عنوان یكی از گروه‌های پیشرو بازار مطرح شوند؟ گفت: چگونه سهام قندی‌ها كه هیچ كسی تصورش را هم نمی‌كرد در سال جاری با آن همه جنجال و هیاهو پيشرو شدند؟! چرخش سرمایه‌ها در بازار و صنایع متفاوت این آسیاب را به نوبت به حركت در‌می‌آورد.
وی تاكید كرد: همین امسال هم این صنعت رشد در مقایسه با بسیاری از صنایع از جمله خودرو سازان و تجهیزاتی‌ها و... عملكرد بهتری داشته است.
اين كارشناس ادامه داد: رشد آتی قیمت مسكن و گزارش‌های فصلی مهم‌ترین دلایلی هستند كه می‌توانند موجب رونق معاملات این سهام بشوند.
هاشمی در پایان خطاب به سهامداران خاطرنشان كرد: سهام ساختمانی عموما در شرایط فعلی ارزنده هستند. اگر به دنبال سهام پرحاشیه با نوسانات زیاد هستید، این صنعت نمی‌تواند جذابیت لازم را به ارمغان بیاورد. اما اگر بازدهی 40 درصدی در یك سال از نظر شما كافی می‌نماید، خرید و نگهداری سهام اين گروه برايتان مناسب است.
منبع: دنیای اقتصاد