سه شنبه, 08 مرداد 1398 ساعت 10:03

بهروز ملکی: رفتار شناسی سمت تقاضای مسکن

هرچند در نیازسنجی مسكن، مواردی چون خانوارهای تازه تشكیل شده، خانوارهای منحل شده، استهلاک مسکن، تخریب و نوسازی و حتی كمبود موجودی فعلی مسکن، مورد توجه قرار می‌گیرد؛ ولی باید توجه داشت تقاضای مسكن، آن بخش از نیاز است كه با قدرت خرید همراه بوده و به بازار ورود می‌كند. قدرت خرید یا توان مالی خانوار نیز بستگی به درآمد و پس‎انداز گذشته، حال و آینده خانوار دارد.
علاوه بر توان مالی خانوار، عوامل متنوعی چون انتظار تغییر قیمت مسکن در آینده، نقدینگی و تورم، بازده دارایی های رقیب، تحولات جمعیتی و... بر تقاضای مسکن، اثر می‏گذارند.
از سوی دیگر باید توجه داشت که مسكن، فقط كالایی مصرفی نیست. در یک تقسیم‏ بندی کلی می‌توان سَمت تقاضای مسكن را به دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‎ای تقسیم کرد:

١. تقاضای مصرفی:
این نوع تقاضا در بازار مصرفیِ املاک صورت می‌پذیرد. متقاضیان مصرفیِ مسکن به افرادی گویند که هدف آن‏ها تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ زیرا مسکن، یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است.
تقاضای مصرفی را می‌توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بد مسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده و... دانست.
تقاضا در این بخش، عمدتاً به وسیله خانوارهایی شكل می‌گیرد كه اولاً: ریسك‌گریزند؛ ثانیاً: به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلندمدت می‌باشند و ثالثاً: از آنجا كه به خرید مسكن، نگاهی بلندمدت دارند، بنابراین نقدشوندگی برای آن‏ها چندان با اهمیت نیست.

٢. تقاضای سرمایه‌ای:
این نوع تقاضا در بازار داراییِ املاک صورت می‌پذیرد. متقاضی سرمایه‌ای، با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه، اقدام به خرید مسکن می کند.
این تقاضا به دو نوع تقاضای خرید مسكن برای استفاده غیرشخصی و تقاضای خرید مسكنِ سوداگرانه تقسیم می‌شود:

٢.١. تقاضای خرید مسكن برای استفاده غیرشخصی (بلندمدت):
این تقاضا عمدتاً با انگیزه‏ هایی چون اجاره‏ داری و حفظ قدرت خرید صورت می‌پذیرد. درواقع «پس‎انداز روی دارایی»، ماهیتی بلندمدت داشته و برخواسته از اطمینان به افزایش بلندمدت قیمت یک نوع دارایی، صرف نظر از فراز و نشیب‏های کوتاه‏ مدت آن است. این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می‌دهد.
تغییر در وضعیت عوامل تأثیرگذار بر انگیزهٔ سرمایه‌گذاری - به‏ ویژه عامل بازدهی - بر میزان تقاضای خرید مسكن غیرشخصی (برای نگه‌داری بلندمدت) اثر می‌گذارد. در این جریان تقاضا، افراد با هدف کسب درآمد اجاره و بهره‌مندی از افزایش بهای بلندمدت مسکن، وارد بازار می‌شوند.

٢.٢. تقاضای خرید مسكن سوداگرانه (كوتاه‌مدت):
در فرهنگ عامیانه، عموماً «سوداگری» پدیده‏ ای با ماهیت کوتاه‏ مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهره‏ گیری از نوسانات کوتاه‏ مدتِ قیمت دارایی است. از ویژگی‎های متقاضیان سوداگرانۀ خرید مسكن می‌توان به تمایل آنان براي خانه‏ های خالی، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را مي توان داراي تأثیرگذاري بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست.
در این نوع سرمایه‌گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصلهٔ بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالايي برخوردار است.
بررسی رفتار سوداگران در توضیح پدیده‌های بازار مسکن ایران، بسیار با اهمیت است. سوداگران در دورهٔ رونق، وارد بازار می‌شوند و از افزایش قیمت‌ها، حداکثر سود را کسب می‌کنند و با پدیدار شدن علائم رکود، به سرعت از بازار خارج می‌شوند و سرمایهٔ خود را به بازارهای موازیِ مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می‌کنند.
شایان ذکر است که در اقتصادهایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق كافی برخوردار نیست، فعالیت‏های سوداگرانه در بازار مسکن، بيش‌تر است.

حال و هوای تقاضای مسکن در شرایط کنونی:
قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سالهای ٩٢ تا ٩٥ در حدود ٤ میلیون تومان ثابت بود. از ابتدای سال ٩٦ تحرک بازار مسکن شروع شد و منجر به رسیدن قیمت به حدود ١٣.٥ میلیون تومان در شرایط کنونی شد. واقع مطلب این است که هر چه تقاضای سوداگرانه مسکن طی سالهای ٩٢ تا ٩٥ کمرنگ بود از سال ٩٦ به این سو پررنگ و پرنگتر شده است. اما مطلب غیر قابل انکار این است که تقاضای سوداگرانه نمی تواند بدون پشتیبانیِ تقاضای مصرفی به مدت طولانی، ادامه حیات دهد.
بر این اساس و با توجه به اینکه هم اکنون نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، به حداکثر رسیده است تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده و به تبع، انتظار می رود شاهد خروج اجباری سوداگران از بازار مسکن و استقرار بازار در یک ثبات نسبی چند ساله باشیم.

 

کانال تلگرامی بازار مسکن

موارد مرتبط

نظر دادن

لطفا دیدگاه خود را درباره این مطلب بنویسید: