شنبه, 11 آبان 1398 ساعت 07:45

حامد قدوسی: پازل «تنوع‌بخشی پایین در سطح خانوار»: آیا تورم قیمت خانه توضیح ماجرا است؟

حامد قدوسی

دوستان متعددی به من نوشتند که دلیل سرمایه‌گذاری بالا در مسکن، تورم در قیمت خانه و نرخ اجاره‌ها است که باعث می‌شود کسی که صاحب‌خانه هست منتفع و کسی که اجاره‌دهنده است متضرر شود. من هم قبلا در  مورد این موضوع نوشته‌ام و به تورم قسمت مسکن اشاره کرده‌ام ولی دقت کنید که وقتی از یک پازل در سطح ادبیات اقتصاد صحبت می‌کنم معمولا توضیحات ساده در مورد آن کارگر نشده است.

 

چرا توضیح تورم خانه جواب قانع‌‌کننده‌ و قطعی برای این پازل نیست؟ برای این‌که ما کسی که صاحب‌خانه هست را با کسی که کلا پس‌انداز ریسکی ندارد مقایسه نکردیم. گفتیم پازل این است که چرا فرد همان پولی که در مسکن دارد را به جای خرید یک منزل منفرد، در سبد بهینه‌ای از سهام یا یک صندوق مسکن سرمایه‌گذاری نمی‌کند و خودش اجاره‌نشین نمی‌شود؟

 

در این جا افزایش اجاره و قیمت مسکن برای این فرد بین دو گزینه (صاحب‌خانه بودن و سرمایه‌گذاری در صندوق) تفاوتی ندارد. چون وقتی که شما سهام‌دار یک صندوق مسکن هست، یعنی هم از بالا رفتن اجاره‌ها نفع می‌برید (چون درآمد صندوق از اجاره‌ای است که از افرادی مثل خودتان جمع می‌کند) و هم از بالا رفتن قیمت مسکن (به اصطلاح کپیتال گین یا سود سرمایه). یعنی همه آن منافع رشد درآمدی که برای خانه‌دار بودن متصور بود در سهام صندوق مسکن هم منعکس خواهد شد. مضاف بر این‌که چون صندوق روی خانه‌ها و مناطق زیادی پخش است، نوسانات درآمد آن از نوسانات درآمد یک خانه منفرد بزرگ‌تر خواهد بود، به زبان اقتصاد مالی: بازده متوسط برابر با ریسک کم‌تر.

 

پس هر وقت اجاره‌ها در اقتصاد بالا برد سود سالیانه شما هم از صندوق بالا می‌رود و هر وقت اجاره‌ها پایین بروند، سود شما هم کم‌تر می‌شود و در نهایتا سود و اجاره از طرفین معادله شما حذف می‌شوند. این توضیح را بدهم که صندوق‌های مسکن بنا به قانون، معمولا باید درصد بالایی (گاهی ۹۰ درصد) از سود سالیانه خود را بین سهام‌داران تقسیم کنند و در نتیجه مشکل نقدشوندگی هم وجود ندارد.

 

ممکن است بگویید ولی سود سالیانه صندوق متوسط روی کل کشور است ولی من در یک منطقه خاص ساکن هستم و در نتیجه بین افزایش اجاره در محله ما و اجاره در سطح کشور ممکن است هم‌بستگی کاملی نباشد، گاهی بالاتر و گاهی پایین تر باشد (به لحاظ آماری ولی در بلندمدت نباید بین متوسط این دو تفاوت باشد چون دومی متوسط کل روی متغیر اولی است). این مشکل را چه کنم؟ این هم راه‌حل دارد: اولا صندوق مسکن می‌تواند ترکیب دارایی‌های خودش را جوری انتخاب کند که مقداری از بازده کم‌تر کند ولی همیشه مطمئن باشد که یک سود سالیانه حداقلی پرداخت می‌کند (یعنی حداقل کردن ارزش در ریسک یا VaR با افزودن مقداری دارایی کم‌ریسک). حتی خانوار هم می‌تواند با انتخاب وزن مناسبی بین دارایی کم‌ریسک و صندوق مسکن، این ترکیب را طوری انتخاب کند که بتواند اختلاف موقت بین اجاره محلی و ملی را تا حد خوبی پوشش بدهد تا زمانی که دو شاخص دوباره به هم برسند.

 

ممکن است بگویید ولی خب قیمت مسکن در برخی مناطق (مثلا پایتخت) خیلی بیش‌تر از متوسط کشور رشد می‌کند و در نتیجه کسی که خانه‌ای در تهران یا لندن دارد خیلی جلوتر از کسی است که صندوق مسکن ملی را دارد. خب اگر واقعا باور کسی این است که یک منطقه خاص در آینده رشد خواهد کرد، فرد می‌تواند سهام صندوق سرمایه‌گذاری متمرکز بر یک منطقه خاص را بخرد. در این حالت از متنوع‌‌سازی تا حدی دور شده و ریسکش را بیش‌تر کرده ولی در عوض روی یک منطقه خاص متمرکز شده است.

منبع: https://t.me/hamedghoddusi

نظر دادن

لطفا دیدگاه خود را درباره این مطلب بنویسید: