هزینه‌های ساخت و ساز طی چند سال گذشته افزایش قابل توجهی را تجربه کرده و اخذ جواز ساخت از شهرداری نیز دچار پیچیدگی‌های بسیاری شده است؛ یکی از راه‌هایی که مردم برای خانه‌دار شدن در چنین شرایطی، انتخاب می‌کنند مشارکت در ساخت است؛ راهی که با توجه به ماهیت این قراردها در ایران، خالی از مشکلات حقوقی نیست.
واقعیت آن است که بسیاری از مردم در قراردادهای مشارکت در ساخت، متحمل ضررهایی می‌شوند که صرفا ناشی از ضعف قوانین در این زمینه است. اما این مشکلات از کجا نشات می‌گیرد و راه حل آن چیست؟
قانون مدنی از قراردادهای مشارکت در ساخت عقب مانده است
علیرضا کمیجانی، وکیل دادگستری و متخصص قراردادهای ملکی درباره ضعف قوانین در حوزه قراردادهای مشارکت در ساخت، گفت: «بسیاری از قوانینی که در قانون مدنی ایران وجود دارد، از صدر اسلام گرفته شده است. همچنین قانون کشور بر اساس قانون فرانسه تطبیق پیدا کرده و در نهایت قانون مدنی نیز ترکیبی از قانون فرانسه و فقه امامیه است.»
او ادامه داد: «قراردادهای جدید اما پیچیدگی‌های خود را دارند و روابطی که در این راستا شکل می‌گیرد در قانون فرانسه و فقه امامیه پیشبینی نشده است. قانون مدنی بیش از 90 سال است که به‌روزرسانی نشده و به همین دلیل نمی‌تواند برخی از مباحث را پوشش دهد. در این راستا همراه با بسیاری از قراردادهای جدید، قراردادهای مشارکت در ساخت هم شکل گرفته است تا بتواند ضرورت قاعده‌گذاری تجاری و مدنی بین افراد را پوشش دهد و مشکلات آنها را به حداقل برساند.»
تنها 10 درصد از قراردادهای خرید دچار چالش قانونی می‌شوند
کمیجانی در مورد مشکلات رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت توضیح داد: «با افزایش هزینه‌های ساخت، قاعدتا بسیاری از مالکان زمین امکان اینکه شخصا ساخت و ساز انجام دهند، میسر نیست. از سوی دیگر در ساخت و سازهای امروزی قواعد بسیار پیچیده‌ای وجود دارد و اینکه افراد به‌صورت سنتی ساخت را به عهده بگیرند راحت نیست.»
وی افزود: «این دو مساله، ضرورت آن را ایجاب کرده است که قراردادهایی مانند مشارکت در ساخت در دو دهه اخیر متداول شود. مواردی که گفته شد از دلایلی محسوب می‌شود که باعث شده قراردادهای مشارکت در ساخت، به مشکلاتی دچار شود که مردم اکنون با آن مواجه هستند.»
کمیجانی در مورد جزئیات چالش‌های موجود در قراردادهای مشارکت در ساخت، بیان کرد: «قواعدی در قراردادها اعمال شده است که در بسیاری از اوقات امتحانات خود را پس نداده و به مرور زمان مشکلاتی را بروز داده است.»
وی افزود: «اکنون بالغ بر 70 درصد از قراردادهای مشارکت در ساخت به اختلاف منجر می‌شود که عدد بسیار بالایی است. این در حالی‌ست که در قراردادهای خرید، کمتر از 10 درصد موارد با اختلاف مواجه می‌شود.»
جزئیات قراردادهای مشارکت، غیرقابل پیشبینی است
این وکیل دادگستری در مورد ریشه مشکلات موجود در قراردادهای مشارکت در ساخت گفت: «عمده مشکلات، ناشی از این است که افراد در ابتدا نمی‌توانند جزئیات قرارداد را پیشبینی کنند. به‌طور مثال در تعداد بالایی از قراردادهای مشارکت در ساخت، به‌دلیل رقابتی که بین سازنده‌ها به وجود آمده است، مدت‌زمان ساخت کمتری را پیشنهاد می‌شود تا جذابیت بالاتری برای مالکان ایجاد شود، ولی در عمل تجربه نشان می‌دهد سازندگان نمی‌توانند در چارچوب زمانی که مشخص کرده‌اند، به تعهدات خود پایبند باشند.»
وی افزود: «این مورد ناشی از آن است که مالکان نمی‌توانند ضمانت اجرایی و بندهای مناسبی را در قرارداد خود درج کنند تا در صورتی که سازنده در بازه زمانی مشخص شده به تعهدات نکند، از ترس این ضمانت‌های اجرایی، خود را به چارچوب زمانی متعهد بداند.»
نبود ضمانت اجرا، پاشنه آشیل قراردادهای مشارکت در ساخت است
کمیجانی در بیان راه حلی برای بهبود روند قراردادهای مشارکت در ساخت توضیح داد: «یکی از مهم‌ترین اقداماتی که باید در زمینه قراردادهای مشارکت در ساخت صورت بگیرد این است که ضمانت‌های اجرایی مناسبی در نظر گرفته شود. این موردی است که اکثر مالکان از آن غافل هستند.»
وی افزود: «اصولا قراردادها زمانی ارزشمند هستند که برای نفی عهد هر یک از طرفین، ضمانت اجرای متناسبی با فلسفه آن قرارداد وجود داشته باشد.»
این حقوقدان اظهار کرد: «برای مثال، در زمینه قراردادهای مشارکت، یکی از بهترین ضمانت‌های اجرایی در مراحل اولیه، انحلال قرارداد و در پایان قرارداد نیز بهترین ضمانت اجرا، جزای نقدی است که اگر سازنده از بازه مورد نظر تخلف کند، ملزم به پرداخت جریمه نقدی شود.»
کمیجانی گفت: «متاسفانه تعداد زیادی از وکلایی که در زمینه قراردادهای مشارکت در ساخت فعالیت می‌کنند، به صورت تخصصی روی آنها اشراف ندارند و تمام ضمانت‌های اجرایی از پایه تا انتها را بر یک مبنا قرار می‌دهند که باعث می‌شود اختلاف بین افراد نه تنها کاهش نیابد بلکه در مواقعی باعث تشدید هم باشد.»
این وکیل دادگستری تصریح کرد: «این موضوعات به یک مطالعه بین رشته‌ای نیاز دارد که فرد تنظیم‌کننده قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر نگاه حقوقی، نگاهی فنی نیز به موضوع داشته باشد.»
صدور جواز ساخت در تهران 40 درصد کاهش یافته است
کمیجانی در خصوص پیشبینی ساخت و ساز بر مبنای آمار قراردادهای مشارکت در ساخت بیان کرد: :«کار حقوقی مشارکت در ساخت، رابطه مستقیمی با جواز صادرشده از سوی شهرداری دارد. برای مثال شهر تهران سال گذشته نسبت به سال قبل از آن، 30 تا 40 درصد کاهش صدور جواز ساخت را تجربه کرده است.»
این حقوقدان اظهار کرد: «کاهش صدور جواز ساخت یعنی تعداد کمتری ملک ساخته شده است. درصدی از همین تعداد را نیز افراد شخصا می‌سازند و تعداد قابل توجهی از آنها نیز به صورت قراردهای مشارکت در ساخت انجام می‌شود.»
کود ساخت و ساز ادامه دارد
کمیجانی بیان کرد: «کاهش تعداد جواز ساخت، نشانه‌ای بر این امر است که تعداد قراردادها و عرضه در حال کاهش است. عرضه کمتر، پیامدهای خود را دو تا سه سال آینده نشان خواهد داد. رکودی که اکنون در صنعت ساخت وجود دارد احتمالا تا دو سال آینده پابرجاست.»
وی افزود: «از ابتدای امسال تا کنون با نرخ تورم حدود 40 درصد مواجه بوده‌ایم، ولی در حوزه ساختمان تورم مساوی، صفر یا حتی کمتر نیز بوده است. تورم مسکن در مناطقی از تهران تا 20 درصد نیز کاهش داشته است.»
این وکیل دادگستری در این زمینه توضیح داد: «با فرض صفرشدن نرخ رشد قیمت ساختمان در سال جاری با تورم 40 درصد، نرخ ساختمان نیز حدود 40 درصد ارزان شده است. این اتفاق تنها در کوتاه‌مدت می‌تواند برای مرم مفید باشد. زیرا افراد بر اساس قانون عرضه و تقاضا از صنعت ساخت دوری می‌کنند و در بازه دو تا سه سال آینده، باز هم بازار با رکود عرضه مواجه خواهد بود.»
او ادامه داد: «البته احتمال وقوع این اتفاق در بازه 10 تا 15 سال آینده بالاست، پس از آن با توجه به هرم جمعیتی در کشور و نیاز کمتر به ساختمان، به سمت دیگری حرکت خواهیم کرد.»
بر اساس اظهارات کمیجانی، می‌توان نتیجه گرفت، دولت علاوه بر بهبود و تسهیل وضعیت ساخت و ساز در کشور باید فکری هم در جهت سر و سامان دادن قوانین این حوزه داشته باشد که تصویب آنها به سال‌ها قبل بازمی‌گردد و برای شیوه‌های مدرن معاملاتی کارآمد نیست.
منبع:تجارت نیوز