افزایش قیمت ملک، نان برخی از مشاوران املاک را توی روغن انداخت.
گرانی مسکن درآمد هنگفتی نصیب بنگاهداران کرده است. این موضوع را ابوالفضل ابوترابی، نماینده مجلس گفته و توضیح داده است که جهش قیمت ملک باعث شده که حق کمیسیون بنگاهداران سر به فلک بگذارد. جالب است که بدانید ادعای این نماینده مجلس چندان بیراه نیست و حق کمیسیون املاک شمال شهر تهران گاهی تا ۲۰۰میلیون تومان هم می‌رسد. با این وجود، حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران این موضوع را آنچنان قبول ندارد و می‌گوید بنگاه‌های املاکی در تهران به اندازه‌ای زیاد شده‌اند که به ازای هر ۱۹۵ ملک مسکونی یک بنگاه وجود دارد و حالا با رکود مسکن گاهی بنگاهداران در یک فصل تنها یک معامله خرید و فروش داشته‌اند. او توضیح می‌دهد در حال حاضر درآمد اصلی بنگاهداران مربوط به قراردادهای اجاره است.
بنگاهی‌های دیوار به دیوار در بلوار فردوس و خیابان پروین
تصور می‌شود بعد از رشد قیمت مسکن درآمد دفتر مشاوران املاک سر به فلک گذاشته شده اما نگاهی به آمار تعداد دفاتر املاک این ادعا را رد می‌کند.
طبق آمار سال ۹۴ حدود ۱۲۰هزار دفتر مشاور املاک دارای پروانه کسب در ایران وجود دارد که بیش از ۹درصد از این تعداد یعنی معادل ۱۱هزار دفتر در تهران فعالیت می‌کنند. البته مشاوران املاک تهران به مجوزدارها خلاصه نمی‌شود و در مجموع یعنی مشاوران املاک مجوزدار و بدون مجوزها به چیزی حدود ۳۲ هزار واحد می‌رسند. این روزها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد، خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می‌شود.
عقبایی با بیان این که تعداد دفاتر مشاور املاک در ایران و به‌خصوص تهران چند برابر نیاز واقعی است، ادامه می‌دهد: «این روزها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد، خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می‌شود؛ به طوری که در برخی از خیابان‌های تهران همچون پروین یا بلوار فردوس شاهد هستیم که دیوار به دیوار بنگاه املاک وجود دارد.»
به گفته او میزان نیاز بازار به دفاتر مشاوران املاک در هر منطقه متناسب با تراکم جمعیت و ساختمان و والبته وسعت آن متفاوت است و نمی‌توان یک نسخه واحد برای تمامی مناطق کشید.
بیشترین دفاترمشاوراملاک در کدام مناطق قرار دارند؟ در حال حاضر بیشترین دفتر مشاور املاک مربوط به منطقه ۵ تهران است که بیشترین حجم معاملات در آن انجام می‌شود و البته وسعت بالایی هم دارد. بر اساس آمار اعلامی حدود ۱۲۰۰ دفتر در این منطقه فعال به کار هستند. بعد از آن بیشترین تعداد بنگاه‌ها مربوط به منطقه یک تهران (با احتساب لواسانات) با حدود ۹۰۰ بنگاه است. در منطقه ۱۰ هم حدود ۸۰۰ دفتر، در منطقه ۳ حدود ۴۰۰ دفتر، در منطقه ۲۲ حدود ۲۰۰ دفتر و در منطقه ۴ حدود ۱۲۰ واحد مجوزدار در حال فعالیت هستند.
حق بنگاه معاملات مسکن چگونه حساب می‌شود؟
اگر اقدام به خرید و فروش کنید و ارزش ملک کمتر از ۵۰۰میلیون تومان باشد، باید نیم‌درصد کارمزد به اضافه ۹درصد مالیات بر ارزش افزوده را که به رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد، به مشاور املاک پرداخت کنید؛ در صورتی که اگر مبلغ معامله بیش از ۵۰۰میلیون تومان بود باید بابت ۵۰۰میلیون اول نیم‌درصد و برای مبلغ مازاد ۰.۲۵درصد به اضافه ۹درصد مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت کنید.
در شرایط فعلی، نرخ کمیسیون دفاتر املاک شهر تهران تا ۵۰۰میلیون تومان نیم‌درصد و بالاتر از ۵۰۰ میلیون تومان یک چهارم‌درصد است. مطابق این فرمول اگر خانه‌ای به مبلغ ۵۰۰میلیون تومان فروخته شود باید هریک از طرفین معامله دومیلیون و ۷۲۵هزار تومان پرداخت کنند که دومیلیون و ۵۰۰هزار تومان آن بابت کمیسیون و ۲۲۵هزار تومان بابت مالیات بر ارزش افزوده است.
اگر به‌عنوان مثال ارزش ملک مورد معامله ۷۰۰میلیون تومان باشد، متعاملین باید برای ۵۰۰میلیون تومان، نیم‌درصد و برای ۲۰۰میلیون تومان دیگر ۲۵ صدم‌درصد به اضافه ۹درصد مالیات بر ارزش افزوده که به کل رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد پرداخت کنند. یعنی حق‌الزحمه‌ای که هر یک از طرفین برای یک معامله ۷۰۰میلیون تومانی به‌صورت مجزا باید به دفتر املاک پرداخت کنند ۴میلیون و ۸۷هزار و ۵۰۰ تومان است. اما بسیاری از دفاتر مشاوران املاک معمولا از بی‌اطلاعی مردم سوءاستفاده کرده و آنها را مجبور می‌کنند که یک‌درصد بهای معامله را بدون در نظر گرفتن رقم آن به‌عنوان حق کمیسیون پرداخت کنند.
حق کمیسیون‌های ۲۰۰میلیون تومانی شمال تهران!
اما تخلفات بنگاهدارهای پایتخت به همین جا ختم نمی‌شود. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که در برخی دفاتر املاک تهران که عمدتا در مناطق لاکچری‌نشین تهران هم فعالیت می‌کنند از هر یک از طرفین یک‌درصد کمیسیون دریافت می‌شود. این همان چیزی است که اتحادیه مشاوران املاک به‌دنبال تصویب آن است تا در سراسر کشور اجرا شود. بررسی داده‌های سامانه املاک و مستغلات کشور این است که ۲۵ ملک در ۱۴ محله شهر تهران شامل زعفرانیه، بلوار ایوانک، کوی فراز، الهیه، باغ فردوس، امامزاده قاسم، حصار بوعلی، ولنجک، فرمانیه، جماران، الهیه، دزاشیب، سعادت‌آباد و امانیه با قیمت هر مترمربع بین ۵۰ تا ۹۸ میلیون تومان معامله شده است. اگر فرض را بر این بگذاریم که یک خانه ۲۰۰ متری با قیمت هر متر مربع ۹۸میلیون در شمال تهران معامله شود، حق کمیسیون بنگاه چیزی حدود ۱۹۶میلیون تومان می‌شود.
حق کمیسیون یک ملک حداقل ۱۰میلیون تومان
آمارها نشان می‌دهد که از مجموع چهار هزار و ۷۹۰ فقره معاملات مسکن که طی تیرماه سال جاری در تهران انجام شده است، تعداد ۲۰۶۲ فقره یعنی معادل ۴۳درصد کل معاملات با قیمتی بیش از یک‌میلیارد تومان معامله شده‌اند. با احتساب هزینه یک درصدی حق کمیسیونی که برخی مشاوران می‌گیرند می‌توان ادعا کرد که این روزها حداقل حق کمیسیونی که باید برای یک ملک ۱۰۰ متری به ارزش یک میلیارد تومان پرداخت کنید، ۱۰میلیون تومان است. بر اساس آن چه از داده‌های معاملات مسکن تهران منتشر شده، متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی پایتخت در تیرماه سال جاری ۱۳میلیون و ۳۵۱هزار تومان بوده است. همچنین بالاترین میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی تیر امسال مربوط به مناطق یک با ۲۹.۸میلیون تومان، منطقه سه با ۲۳.۷میلیون تومان و منطقه دو با ۲۱.۳میلیون تومان است. در واقع اگر خواهان خرید یک خانه ۱۰۰ متری در منطقه یک تهران باشید، دست کم باید ۳ میلیارد تومان برای خرید خانه هزینه کنید و حق کمیسیون این خانه میلیاردی ممکن است حدود ۳۰میلیون تومان خرج روی دست شما میگذارد.
بنگاهداران دست به دامن مستاجران شدند
سرشماری سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که ۳۰.۷درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند. بیشترین درصد خانوارهای اجاره‌نشین به ترتیب در استان‌های تهران با ۴۳.۵ درصد، البرز با ۴۱ درصد، قم ۳۹.۳ درصد، کرمانشاه ۳۵.۲درصد و خراسان رضوی با ۳۴.۲درصد تعلق داشته است. کمترین تعداد اجاره‌نشین‌ها نیز در استان‌های اردبیل با ۱۹.۴ درصد، گلستان ۲۱.۱ درصد، خراسان جنوبی و آذربایجان شرقی هر کدام ۲۱.۴درصد و چهارمحال و بختیاری با ۲۱.۸درصد ساکن بوده‌اند.
در آبان ۱۳۹۰ از تعداد ۲۱میلیون و ۴۹هزار و ۹۳۴ خانوار ۲۶.۶درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند. مقایسه بین دو سرشماری سال‌های ۹۰ با ۹۵ نشان می‌دهد که خانوارهای اجاره‌نشین از ۲۶.۷درصد در کل کشور در سال ۱۳۹۰ به ۳۰.۷ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است و آن‌گونه که فعالان بازار می‌گویند در ۳سال بعد از سرشماری که با جهش کم‌سابقه قیمت مسکن مواجه شدیم، چیزی حدود ۲میلیون خانوار دیگر به تعداد مستاجران افزوده شده است. رشد اجاره‌نشینی حالا موجب شده که بیشترین درآمد دفاتر مشاور املاک از محل قراردادهای اجاره باشد.
آن‌گونه که فعالان بازار می گویند نرخ کمیسیون اجاره یک چهارم اجاره ماهیانه است. فرض کنیم برای یک آپارتمان ۵۰میلیون تومان پول پیش و ۷۰۰ هزار تومان اجاره تعیین شده است. ابتدا باید ودیعه و اجاره به اجاره ماهیانه تبدیل شود. در این فرمول هر ۱۰میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰۰هزار تومان است. بر این اساس مبلغ اجاره ماهیانه خانه‌ای با ودیعه ۵۰میلیون تومان (۵*۳۰۰هزار تومان) و اجاره ماهیانه ۷۰۰هزار تومان برابر با ۲میلیون و ۲۰۰هزار تومان می‌شود که موجر و مستاجر باید معادل یک چهارم آن به علاوه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده بپردازند که سهم هرکدام ۵۹۹هزار و ۵۰۰ تومان می‌شود. اما حالا که قیمت اجاره در تهران سر به فلک گذاشته، بسیاری از مردم سعی می‌کنند که بین دو طرف قولنامه را بنویسند و کمتر سراغ مشاوران املاک بروند.
برخی دیگر قید ثبت معامله‌شان در سامانه املاک و مستغلات را می‌زنند تا شاید حق کمیسیون کمتری را پرداخت کنند.
گرجی یکی از مشاوران املاک جنوب‌غرب تهران است که در این‌باره به «شهروند» می‌گوید: «اما این روزها پرداخت کمیسیون اجاره هم برای خیلی‌ها زیاد است. به همین دلیل ناچاریم که قولنامه‌های اجاره‌ای را در سامانه املاک و مستغلات ثبت نکنیم و هزینه پایین‌تری را فقط بابت پیدا کردن مشتری و تنظیم یک قولنامه کاغذی با امضای چند شاهد از مشتری‌ها دریافت کنیم.
روزنامه شهروند