برخی از کاهش تقاضا می گویند برخی از افزایش قیمتها

بررسی همه نشانه های تحولات آتی در بازار مسکن

به نظر می رسد شرایط حاکم بر بازار مسکن به گونه ای رقم خرده است که با وجود افزایش قیمت ها در بازار مسکن، به دلیل کاهش تقاضا، رکود معاملات در بازار مسکن تا حدودی فراگیر شده است و این امر در صورت تداوم می تواند به شکستن قیمت ها در بازار بیانجامد. البته این احتمال نیز وجود دارد که رکود فعلی در بازار مسکن به دوره ای دیگر از رشد قیمت ها نیز ختم شود. در مجموع ابهامات در مورد آینده بازار مسکن فراوان است.

رکورد خرید و فروش مسکن در تهران باعث بروز برخی کاهش قیمت‌ها و عقب نشینی فروشندگان از قیمت‌های نجومی شده است. برخی بنگاه‌داران مسکن تعدادی از مناطق تهران با تأیید ورود خرید و فروش مسکن به حالت رکود اعلام می کنند، طبیعی است که در این بازار راکد برخی از فروشندگان قیمت‌های خود را تعدیل کنند. اما در مقابل برخی دیگر از احتمال افزایش بیشتر قیمت ها سخن می رانند.

در همین حال، بررسی معاملات روزهای اخیر اوراق تسهیلات مسکن در بازار فرابورس، از نشانه‌های رکود در بازار مسکن حکایت دارد، رکودی عجین شده با وضعیت عمومی اقتصاد که البته همه بازارهای سرمایه‌گذاری را درگیر خود کرده است.

در همین حال، در بازار غیررسمی وام مسکن – به عنوان نمای بیرونی از تحولات درونی بازار مسکن – تقاضا برای خرید تسهیلات خرد کاهش پیدا کرده و در مقابل استقبال از وام‌های بالای 100 میلیون تومان افزایش یافته است. به نظر می رسد رشد کاذب قیمت ها در بازار مسکن و عدم توانایی مالی بسیاری از خریداران جهت خرید در قیمت های فعلی عامل کاهش تقاضا برای وام های خرد است.

در مجموع به نظر می رسد شرایط حاکم بر بازار مسکن به گونه ای رقم خرده است که با وجود افزایش قیمت ها در بازار مسکن، به دلیل کاهش تقاضا، رکود معاملات در بازار مسکن تا حدودی فراگیر شده است و این امر در صورت تداوم می تواند به شکستن قیمت ها در بازار بیانجامد. البته این احتمال نیز وجود دارد که رکود فعلی در بازار مسکن به دوره ای دیگر از رشد قیمت ها نیز ختم شود. به هر حال ابهامات در مورد آینده بازار مسکن فراوان است و پیشبینی دقیقی از تحولات آتی امکان پذیر نیست. باید منتظر بود و دید که سیر تحولات بازار مسکن به کجا ختم می شود!

***برخی بنگاهداران از کاهش تقاضا می گویند برخی دیگر از افزایش قیمت ها

وطنخواه بنگاه‌دار مسکن منطقه 2 تهران گفت:‌ خرید و فروش مسکن حدود یک ماه است که وارد رکود شده است و اگرچه قیمت‌ها همچنان بالا است اما بسیاری از خریداران منتظر روزهای آینده نشسته‌اند.

وی با بیان اینکه مشخص نبودن قیمت دلار در بازار نیز یکی از دلایل رکود است گفت: برخی از فروشندگان با مراجعه به مشاوران املاک عنوان می‌کنند که اگر رکود خرید و فروش ادامه داشته باشد ناچار هستیم به دلیل نیاز به پول از قیمت‌های اعلام شده پایین بیائیم.

محمدی یکی دیگر از بنگاه‌داران مسکن در منطقه 3 واقع در میدان ونک گفت: قیمت مسکن در منطقه میدان ونک همچنان بالاست اما موضوعی که بسیار نمود پیدا کرده است رکود خرید و فروش بازار مسکن است.

وی با بیان اینکه دلیل رکود بازار خرید و فروش مسکن را نمی‌داند افزود:‌ آنچه بنده از رکود خرید و فروش مسکن تحلیل می‌کنم این است که قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است.

میرمحمدی بنگاه‌دار مسکن در منطقه 4 تهران واقع در تهرانپارس نیز گفت: مقوله اجاره مسکن با خرید و فروش مسکن تفاوت دارد چرا که شاید برخی از متقاضیان خرید مسکن موعد سررسید دریافت وام آنها در فصل زمستان و یا پاییز باشد.

وی ادامه داد: اینکه بتوانیم به طور قطعی دلیلی برای رکود خرید و فروش مسکن بیاوریم بنده از آن بی‌اطلاع هستم اما به هر حال زمانی که قیمت‌ها به یکباره بالا برود متقاضیان برای خرید مسکن صف می‌کشند.

وی ادامه داد: بنده شنیده‌ام که برخی از فروشندگان مسکن به دلیل رکود حاکم بر بازار خرید و فروش مسکن و ترس از اینکه مبادا نتوانند چک‌های خود را پاس کنند از مبلغ اعلام شده خود عقب‌نشینی کرده‌اند.

پورصمیمی یکی از بنگاه‌داران منطقه 12 تهران نیز گفت: متأسفانه بازار مسکن رو به رکود است و دلیل آن را ما نیز نمی‌دانیم. وی افزود:‌همه مسئولان به خوبی می‌دانند که وقتی بخش مسکن رونق بگیرد و ساخت و ساز افزایش یابد فرصت‌های شغلی زیادی نیز ایجاد می‌شود.

مالکی نیز از بنگاه‌داران مسکن منطقه 19 گفت: شاید رکود حاکم بر بازار مسکن که یک ماهی است بر خرید و فروش مسکن تهران سایه انداخته است را بتوانیم این گونه تعبیر کنیم که برخی فروشندگان به خاطر پول لازم بودن از قیمت‌های خود عقب‌نشینی کنند اما به هر حال این را نمی‌توان به تمام بازار و فروشندگان تعمیم داد. وی ادامه داد: فروشنده‌ای چند روز پیش با توجه به این که از 5 واحد مسکونی خود 2 واحد مسکونی هنوز به فروش نرفته با صراحت کامل گفت، از قیمت‌های اعلام شده عقب‌نشینی نخواهد کرد.
در همین حال یکی از مشاوران املاک نیز با اشاره به رشد قیمت مسکن در 3 ماهه اخیر در گفتگو با دنیای اقتصاد گفته است: از ابتدای سال جاری و به خصوص در دو ماهه اخیر قیمت مسکن حدود 30 درصد و در برخی مناطق حتی تا 40 درصد نیز رشد کرده است که با توجه به روال هر ساله با آغاز فصل تابستان موج افزایشی دیگری از راه می‌رسد.
ریاحی ادامه داد: از طرفی دیگر افزایش نرخ سود سپرده‌ها به 20 درصد باعث شده تا اکثر سرمایه‌گذاران در بخش مسکن برای جبران ضرر و زیان خود اجاره‌بها را بیشتر از گذشته افزایش دهند که در نتیجه فشار اصلی به مستاجران وارد می‌شود.
وی در ادامه افزود: با چنین شرایطی پیش‌بینی می‌شود با گذشت زمان وضعیت ملک نابسامان‌تر شود و نرخ‌ها نجومی‌تر شود.
وی در عین حال، نشانه‌های رکود در بازار مسکن را رد کرد و گفت: هرچند حجم معاملات کاهش پیدا کرده، اما رکودی در کار نیست و خرید و فروش‌ها در جریان است و کاهش حجم معاملات هم تنها به دلیل وضعیت کلی اقتصاد و لزوم احتیاط است.

***تغییرات قیمتی قیمت مسکن تا پایان امسال اصلا دور از ذهن نیست

در همین رابطه بیت‌الله ستاریان ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ نیز درباره‌ی تورم در بازار مسکن با بیان این‌که افزایش براساس آمار‌ها و کارشناسی‌های انجام گرفته در سال گذشته 50 تا 60 درصد بوده است، اظهار کرد: امسال نیز ما در فروردین‌ماه شاهد 15 درصد افزایش قیمت‌ها، در اردیبهشت‌ماه 7 تا 10 درصد تورم را شاهد بوده‌ایم. تغییرات قیمتی قیمت مسکن تا پایان امسال نیز اصلا دور از ذهن نیست.

این کارشناس اقتصادی در گفتگو با ایسنا، با تاکید بر این‌که علت اصلی تورم در بازار مسکن کمبود آن است، بیان کرد: ‌در چند سال اخیر تنها 140 هزار واحد مسکن مهر تحویل متقاضیان داده شده ، این درحالی است که قرار بود با اجرای پروژه‌ی مسکن مهر قیمت‌ها تا حد زیادی کاهش یابد. وی ادامه داد: در تولید مسکن فقط تبلیغ شده است این درحالی است که وظیفه‌ی تولید مسکن باید برعهده بخش خصوصی باشد.

***سامانه اعلام قیمت مرجع و تعدیل انتظارات در بازار مسکن

مقایسه اطلاعات مربوط به قیمت‌ واحدهای مسکونی و آنچه در سامانه اعلام قیمت مرجع (قیمت واحدهای فروخته‌شده) درج شده است نشان می‌دهد که نوعی نوسان شدید در بازار خرید و فروش املاک مسکونی در برخی مناطق تهران وجود دارد.
به گزارش دنیای اقتصاد، براساس اطلاعات درج شده در سامانه اعلام قیمت مرجع، سال گذشته واحدی 60 متری و یکسال ساخت با قیمت متری دو میلیون و 900 هزار تومان واقع در میدان توحید به فروش رسید؛ این در حالی است که کمتر از شش ماه قبل از آن، خانه‌ای مسکونی با متراژ کل 160 متر مربع و زیر بنای 110 متر مربع در دو طبقه، با همین قیمت یعنی دو میلیون و 900 هزار تومان برای هر متر مربع فروخته شده است.
اما پرسش اینجا است که مواردی همچون ویلایی بودن واحد مسکونی، برخورداری از پارکینگ و سایر امکانات از جمله واقع شدن در فرعی‌های درجه 1 هر منطقه یا حتی عمر بنا، در تعیین قیمت چه نقشی دارند؟
مقایسه قیمتی دو واحد فوق دو حالت را در ذهن مجسم می‌کند؛ حالت اول اینکه واحد 60 متری که در اسفند ماه سال قبل به فروش رسیده است به قیمتی بیش از ارزش واقعی به فروش رفته یا برعکس، واحد 160 متری در زمان خود به قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی فروخته شده است.
حالت دوم اینکه نوسانات قیمتی مسکن ظرف کمتر از 6 ماه به حدی بوده است که ارزش یک آپارتمان متراژ پایین معمولی فاقد پارکینگ و انباری را به ارزش یک ملک با متراژ نسبتا بالا و امکانات بیشتر واقع در مکان بهتر رسانده است.
اما براساس آخرین مشاهدات، دامنه تغییر قیمتی یا همان حباب موجود در قیمت‌های پیشنهادی ارائه شده در بازار مسکن به نسبت آخرین معاملات واقعی ثبت شده در سامانه اعلام قیمت مرجع نشان می‌دهد هم اکنون در برخی از مناطق شهر تهران حباب قیمتی موجود در حد 50 تا 100 هزار تومان برای هر متر مربع است؛ یعنی قیمت‌های ارائه شده برای فروش هر واحد مسکونی این روزها با فاصله متوسط 50 تا 100 هزار تومان نسبت به معاملات انجام شده در شش ماه گذشته، هم اکنون در بازار مسکن موجود است.
به این ترتیب وضعیت پیش آمده این فرضیه را در ذهن ایجاد می‌کند که احتمالا فروشندگان تحت تاثیر سامانه اعلام قیمت مرجع سطح توقع قیمتی خود را تعدیل کرده‌اند. پیش از این حباب موجود در قیمت‌های پیشنهادی مسکن در مقاسیه با قیمت‌های واقعی مندرج در سامانه اعلام قیمت مرجع بین 200 تا 300 هزار تومان برای هر مترمربع بود.

*** ارزان شدن وام مسکن در فرابورس نشانه چیست؟
در شرایطی که تیرماه سال گذشته وام 20 میلیون تومانی مسکن مبلغ 3 میلیون و 400 هزار تومان در فرابورس قیمت داشت، اما در حال حاضر قیمت وام مسکن با کاهش یک میلیون تومانی به کمتر از 5/2 میلیون تومان رسیده است
هرچند بازار ملک رقیبی غیرقابل مقایسه و قدرتمند برای بازار سهام به شمار می‌رود، اما وضعیت هر دو بازار به طور کلی از فضای عمومی اقتصاد کشور تبعیت می‌کند.
به گزارش دنیای اقتصاد، مسوولان بازار سرمایه ایران دو سالی است برای شفاف شدن  معاملات وام مسکن، اوراقی را در فرابورس ایران طراحی و عرضه کرده‌اند که در پی آن متقاضیان خرید وام مسکن به دور از دغدغه‌هایی همچون کلاهبرداری، گران‌فروشی و... بتوانند وام خود را از طریق اوراق تسهیلات مسکن فرابورسی در شرایطی شفاف خریداری کنند.
اوراقی که هر برگه آن ارزش 500 هزار تومان وام مسکن را دارد و از زمان حضور در فرابورس نوسان قیمتی 50 تا 85 هزار تومانی را تجربه کرده ‌است.
اما بررسی معاملات روزهای اخیر این اوراق از نشانه‌های رکود در بازار مسکن حکایت دارد، رکودی عجین شده با وضعیت عمومی اقتصاد که البته همه بازارهای سرمایه‌گذاری را درگیر خود کرده است.
معاملات روزها و هفته‌های اخیر اوراق تسهیلات مسکن حاکی از آن است، اوراق فرابورسی مسکن که زمانی نرخ‌های بالای 85 هزارتومانی (تیرماه سال 90) را شاهد بود، این روزها در نرخ‌هایی بین 55 تا 61 هزار تومان نوسان می‌کند، یعنی حدود 25 درصد پایین‌تر از بالاترین قیمت معامله شده در فرابورس؛ شرایطی که سبب شده وام حدود 3 میلیون و چهارصد هزار تومانی مسکن در تیرماه سال گذشته در حال حاضر 2 میلیون و 400 هزار تومان قیمت داشته باشد. اتفاقی که به طور قطع بی‌ارتباط با کاهش تقاضای خرید مسکن در بازار ملک و املاک نیست. در گفت‌وگو با مدیران و کارشناسان فرابورس و بازار املاک به بررسی آخرین وضعیت معاملات اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس پرداخته‌ایم.
کاهش سفته‌بازی، افزایش نرخ سود بانکی و رکود در معاملات ملک از جمله دلایلی است که مدیران فرابورس، کارشناسان بازار سرمایه و برخی فعالان بازار مسکن درخصوص کاهش قیمت و حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن فرابورسی بیان می‌کنند.

حال آنکه یکی از فعالان بازار مسکن معتقد است: رونق و رشدهای نجومی قیمت مسکن در راه است، اتفاقی که البته می‌تواند بازار مبادلات اوراق تسهیلات مسکن فرابورس را دوباره پررونق کند.
مدیر بازار فرابورس با اشاره به حجم معاملات بالای امتیاز تسهیلات بانک مسکن اظهار کرد: در حال حاضر تعداد سپرده‌گذاران در بانک مسکن با رشد 6 برابری در مقایسه با ابتدای ورود تسهیلات مسکن به بازار فرابورس روبه‌رو شده‌اند، به طوری که در ابتدا تنها 5 تا 6 هزار نفر سپرده‌گذار در این بانک اقدام به استفاده از تسهیلات کرده بودند که اکنون این تعداد به 32 هزار نفر رسیده است. این در حالی است که هر ماه با گشایش یک اوراق جدید تعداد سپرده‌گذاران بیشتر می‌شود که علت عمده این امر تسهیل در خرید و فروش اوراق و دستیابی آسان‌تر به این امتیازات است.
امیر هامونی ادامه داد: در واقع می‌توان گفت در حال حاضر به دلیل راحت‌‌تر شدن معاملات و افزایش تعداد سهامداران، عرضه‌ها بالا رفته و در نتیجه قیمت منصفانه‌تر شده است، نه اینکه کاهش یافته باشد.
وی در ادامه افزود: به این ترتیب چون حجم معاملات اوراق مزبور همچنان بالاست و از طرفی این اوراق نتوانسته در قیمت مسکن تاثیرگذار باشد، می‌توان گفت هم بازار مسکن و هم بازار اوراق پرمعامله‌ و بارونق روبه‌رو است.
مدیر بازار فرابورس در ادامه سخنانش اظهار کرد: همچنین پیش‌بینی می‌شود به دلیل جابه‌جایی‌های مسکن در فصل تابستان رونق بیشتری به این بازار برگردد.
دلایل کاهش تقاضای واقعی اوراق
عضو هیات‌مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه نیز نوسان قیمت اوراق مزبور را تحت تاثیر فاکتورهای مختلفی دانست و اظهار کرد: عوامل گوناگونی از جمله عرضه و تقاضای اوراق با رویکرد سفته‌بازی، سیاست‌های بانک مسکن و تقاضای واقعی برای این اوراق باعث افت قیمت اوراق مزبور تا سطح 65 هزار تومان شده است.
مهدی گودرزی افزود: طی ماه‌های گذشته به نظر می‌رسد عمده دلیل کاهش قیمت این اوراق سیاست‌های اتخاذ شده بانک مسکن و کاهش تقاضای واقعی برای اوراق با وجود رشد قابل ملاحظه قیمت‌ها در بازار مسکن باشد. همچنین بخشی از کاهش قیمت این اوراق ناشی از کاهش تقاضای سفته‌بازی این اوراق  در نتیجه سیاست‌های بانک مرکزی در حوزه نرخ سپرده‌های بانکی است.
گودرزی در ادامه تصریح کرد: از آنجا که در ماه‌های پایانی سال با افزایش نرخ سپرده‌های بانکی تا حدودی جذابیت سپرده‌گذاری در بانک مسکن با هدف دریافت سود سپرده همزمان با دریافت منافع ناشی از فروش اوراق کاهش پیدا کرد، لذا این گونه وام‌ها به تعداد کمتری از مردم تعلق گرفت.
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه بیان کرد: در ماه‌های اخیر به‌رغم افزایش قیمت مسکن، معاملات مسکن تقریبا راکد بوده است؛ لذا با توجه به کاهش تاثیر‌گذاری وام‌های 20 میلیون تومانی در خرید مسکن، تا حدودی تقاضای واقعی برای این اوراق نیز کاهش داشته است.  
نوسانات قیمتی را هم دریابید
گودرزی در ادامه اظهاراتش به افت معاملات در بازار سرمایه اشاره کرد و گفت: در حال حاضر بورس  با وجود افت قابل توجه با رکود مواجه نیست.
وی ادامه داد: در بازار طلا نیز معاملات و تغییرات قیمتی صرفنظر از هفته‌های اخیر که به دلیل وجود هیجانات افزایش داشته است، تحت تاثیر افزایش وجه تضمین در معاملات آتی طلا  متعادل بوده و نوسان قابل توجهی نداشته است. لذا در این بازار هم با رکود مواجه نبوده‌ایم.
او در ادامه افزود: بازار ارز هم نوسانات خاص خودش را داشته است، اما به نظر نمی‌رسد با رکود مواجه باشد و به طور ویژه تحت تاثیر مسائل جهانی با نوسانات مواجه خواهد بود.
عضو هیات‌مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه در ادامه بیان کرد: با توجه به موارد یادشده کاهش تقاضا برای این اوراق خیلی تحت تاثیر رفتار بازارهای دیگر نیست؛ هر چند سطح انتظارات عموم از بازدهی سرمایه‌گذاری در بازارهای رقیب، نرخ ارز، تعداد واحدهای ساخته شده و ثبات وضعیت سیاسی کشور از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن است.
رشد قیمت و عدم رکود
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه اظهاراتش به افزایش قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: به نظر می‌رسد در 6 ماه گذشته افزایش قیمت مسکن در حدود 20 تا 30 درصد وجود داشته است، اما افزایش قابل توجه قیمت مسکن همزمان با کاهش قدرت خرید تا حدی منجر به کاهش معاملات در این بازار شده است.
گودرزی ادامه داد: با توجه به ساخت و سازهای قابل توجه در سال‌های اخیر، میانگین سنی متقاضیان مسکن و طرح‌های دولتی در این حوزه تا چند سال آتی انتظار نمی‌رود در این بازار با رکود مواجه باشیم.
نبود جذابیت برای خرید پیش از موعد
وی در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه با افت قیمت اوراق مسکن تا 65 هزار تومان در هر برگه ارزش خرید 20 میلیون تومان وام مسکن به کمتر از 5/2 میلیون تومان رسیده است و آیا این اتفاق فرصت مناسبی برای خرید این اوراق و استفاده از آن در زمان آینده نیست؟ گفت: خرید زود‌تر از موعد برای استفاده‌کننده واقعی این اوراق جذابیتی ندارد چون با وجود نمادهای متعدد و آشنا شدن بازار با رفتار این اوراق و عرضه‌های اوراق در ماه‌های بعد از این حیث جذابیت خاصی برای خرید پیش از موعد وجود ندارد.
کاهش قیمت بیشتری در کار نیست
عضو هیات‌مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه در ادامه اظهاراتش آینده اوراق مسکن فرابورسی را  مثبت فرض کرد و گفت: با توجه به عوامل مختلف تاثیر گذار بر قیمت اوراق و افق پیش روی بازار مسکن و کاهش تقاضای سفته‌بازی برای این اوراق، کاهش شدید قیمتی برای این اوراق وجود نخواهد داشت.
گودرزی در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه آیا با ورود به فصل تابستان رونق به معاملات این اوراق برمی‌گردد؟ گفت: از آنجا که قیمت این اوراق لزوما تابعی از قیمت مسکن و معاملات آن نیست  و  همچنین سایر عوامل تاثیرگذار بر این اوراق نیز نمی‌تواند بیانگر افزایش قابل توجه قیمت آن باشد، بنابراین به نظر نمی‌رسد تحت تاثیر شروع فصل تابستان قیمت این اوراق با افزایش مواجه شود.
وی در ادامه نوسان‌گیری از این اوراق را صحیح ندانست و گفت: با توجه به تعدد نمادهای این اوراق و یکسان بودن تقریبی قیمت نمادهای مختلف ماهانه و عدم انتظار رشد قابل توجه در قیمت این اوراق توصیه به نوسان‌گیری نمی‌شود؛ هر چند ممکن است در مقاطع زمانی خاص تحت تاثیر برخی معامله گران، بازار به لحاظ روانی به این اوراق توجه کند.
گودرزی همچنین خرید گسترده این اوراق با هدف سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار مسکن را بدون توجیه دانست و اظهار کرد: همانطور که اشاره شد قیمت این اوراق لزوما تحت تاثیر قیمت مسکن نیست؛ همانطور که با مقایسه روند قیمت این اوراق طی 6 ماه گذشته و قیمت مسکن طی همین دوره رابطه مستقیم و متناسب بین این دو وجود نداشته است. در چند ماه گذشته قیمت مسکن روند کاهشی نداشته است، اما قیمت اوراق تسهیلات مسکن با کاهش قیمت مواجه بوده است.

***افت شدید تقاضا برای وام 20 میلیونی و افزایش تقاضا برای وام های درشت در بازار مسکن نشانه چیست؟

در بازار غیررسمی وام مسکن – به عنوان نمای بیرونی از تحولات درونی بازار مسکن – تقاضا برای خرید تسهیلات خرد کاهش پیدا کرده و در مقابل استقبال از وام‌های بالای 100 میلیون تومان افزایش یافته است، دلالان وام از اینکه در فصل تابستان انبوه تسهیلات 20 میلیونی خرید مسکن بدون مشتری مانده غافلگیر شده‌‌اند، اما کارشناسان علت را در «رشد قیمت مسکن و بی‌ارزش شدن وام 20 میلیونی» می‌دانند. در عین حال فروشندگان وام‌های سه رقمی خرید مسکن، عمده متقاضیان این نوع تسهیلات را جزو خریداران سرمایه‌ای ملک عنوان می‌کنند و می‌گویند: بازپرداخت «وام درشت» در بازار مسکن از توان دهک‌های کم‌درآمد خارج است.
در بازار غیررسمی وام مسکن توازن بین عرضه و تقاضا به هم خورده و برعکس تابستان هر سال، به جای تجمع تقاضای خرید، صف تقاضای‌فروش برای وام‌های پرمصرف –تسهیلات زیر 50 میلیون تومان- تشکیل شده است. در این بازار که هر نوع تغییر و تحول در آن نتیجه فعل‌وانفعالات بازار مسکن ارزیابی می‌شود، مدتی است استقبال برای خرید «اوراق 20 میلیونی خریدمسکن» کاهش پیدا کرده اما در مقابل، اشتیاق به خرید تسهیلات درشت بالای 100 میلیون تومان زیاد شده است.
دلالان وام مسکن در این باره معتقدند: تقاضای مصرفی در بازار مسکن کم شده و به واسطه آن، خریدار تسهیلات 20 میلیون تومانی نایاب شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، اما تحلیلگران اقتصادی علت رکود در بازار وام‌های خرد مسکن را ناشی از افزایش قیمت مسکن و بی‌اثر شدن این وام‌ها در تجهیز قدرت خرید متقاضیان عنوان می‌کنند.
شرکت‌های مشاوره خرید و فروش وام مسکن در بازار غیررسمی، با اشاره به اینکه اخیرا تسهیلات سه‌رقمی برای عده‌ای جذاب شده است، عمده مشتریان وام‌های بالای 100 میلیون تومان را جزو گروه «تقاضای سرمایه‌ای» می‌‌دانند که با کمک این تسهیلات، نه برای سکونت که برای سرمایه‌گذاری ملکی، اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند.
به گفته دلالان وام، اقساط تسهیلات 150 میلیون تومانی که فعلا بیشترین تقاضا را دارد به قدری سنگین است –ماهانه 4 میلیون تومان- که توان بازپرداخت آن فقط از عهده دهک‌های پردرآمد برمی‌آید.
در این میان شرکت‌های مشاوره وام در بازار غیررسمی خرید و فروش فقط از رونق معامله یک نوع وام خبر می‌دهند وام‌هایی که به نام «وام‌های درشت با سودهای کلان» خوانده می‌شوند.
بازار تابستانی خرید و فروش وام امسال، شاهد رشد عرضه وام و کاهش تقاضای خرید وام نسبت به تابستان سال گذشته شده است.
طوری که به گفته مشاوران املاک بسیاری از مشتریان مصرفی که تا سال گذشته به علت ثبات قیمت مسکن برای خرید خانه‌های با قیمت متوسط 100 میلیون تومان به بازار دلالی خرید وام وارد می‌شدند امسال با رشد قیمت مسکن، از بازار خرید و فروش وام خارج شده‌اند. به این ترتیب با وجود عرضه متعادل وام برای فروش در بازار تقاضای چندانی برای خرید آن وجود ندارد. با این وجود رونق معاملات وام‌های درشت همچون گذشته برای خریداران با نرخ سود افزون تر از سایر وام ها و اقساط سنگین ماهانه به قوت خود باقی است.
وام از ملک رنگ گرفت
شرکت‌های مشاوره در خرید و فروش انواع وام مسکن در بازار غیررسمی وضعیت نامساعد اقتصادی و به دنبال آن افت معاملات خرید و فروش مسکن را دو عامل عمده در کاهش تقاضای خرید وام عنوان می‌کنند.
به گفته یکی از واسطه‌های خرید و فروش وام، در تابستان امسال به علت وضعیت نامناسب اقتصادی و رشد قیمت مسکن نسبت به سال گذشته خرید و فروش ملک با افت مواجه شده به همین دلیل خرید و فروش وام مسکن نیز 100 درصد تحت تاثیر آن قرار گرفته و با وجود عرضه وام، تقاضا برای خرید آن کاهش یافت. اما عرضه وام برای فروش همچون سال گذشته زیاد است.
او اضافه کرد: قیمت خرید و فروش وام نسبت به تابستان سال گذشته تغییر چندانی نکرده است و همچنان متقاضیان به دنبال وام 20 میلیون تومانی هستند.
هر نوع وام بخواهید داریم
گشت در میان تعداد محدود تبلیغات بازار غیر رسمی خرید و فروش وام نشان می‌دهد گرچه تعداد خریداران و فروشندگان بازار دلالی وام در مقایسه با سال گذشته کمتر شده است، اما همچنان انواع وام‌های متعلق به بانک‌های دولتی و خصوصی در این بازار موجود است. کمترین وام مورد معامله در این بازار وام 20 میلیون تومانی بانک مسکن است که با قیمت بین 2 میلیون و 300 تا 2 میلیون و 800 هزار تومان معامله می‌شود.
وام تا 70 درصد ارزش ملک
در میان انواع وامی که در بازار غیر رسمی معامله می‌شود وام‌هایی با مبالغ زیاد به دلیل پر طرفدار بودن از سوی سرمایه‌گذاران با رونق بیشتری معامله می‌شود. وام‌های برخی بانک‌های خصوصی با تامین 70 درصد ارزش ملک (بیش از 100 میلیون تومان)، با اقساط 3 تا 5 ساله(ماهانه 4 میلیون تومان) و با سود بین 20 تا 28 درصد با قیمت 15 میلیون تومان به فروش می‌رسند.
اقساط وام‌های درشت
فعالان بازار غیررسمی خرید و فروش وام معتقدند وام‌های درشت تنها به سرمایه‌گذاران این بخش تعلق دارد که توانایی پرداخت اقساط ماهانه بیش از دو میلیون تومان را داشته باشند.
برخی از موسسات پولی که غالبا وام‌های درشت به متقاضی می‌دهند کف وام پرداختی به متقاضی را 100 میلیون تومان تعریف کرده‌اند که در بازار غیر رسمی با قیمتی بین 23 تا 24 میلیون به فروش می‌رسند.
به عنوان مثال وام 100 میلیون تومانی یکی از موسسات خصوصی با اقساط ماهانه 4 میلیون و 700 هزار تومان به قیمت 24 میلیون تومان در بازار غیرسمی معامله می‌شود.
وام دولتی و خصوصی تعمیرات
با کاهش تمایل برخی از متقاضیان به خرید وام‌های مسکن به دلیل افزایش قیمت و کاهش توان مالی خریداران برخی از شرکت‌های مشاوره اخذ وام مسکن به ارائه وام تعمیرات دولتی(20 میلیون تومان) و وام خصوصی(50 میلیون تومان) روی آورده‌اند.
این وام‌ها بدون لحاظ عمر خانه و با ارائه مدارک شغلی به متقاضیان به قیمت دو میلیون و 500 هزار تومان با اقساط 48 ماهه برای وام‌های دولتی و 8 میلیون تومان با اقساط 60 ماهه برای وام‌های خصوصی تعلق می‌گیرد.
خرید از شما، ضامن از ما در حالی که ارائه مدارک شغلی و اثبات کسب درآمد ماهانه 3 میلیون تومان برای دریافت وام تعمیرات بانک‌های خصوصی شرط لازم دریافت این نوع وام است برای دریافت وام‌های درشت علاوه بر ارائه سند،ارائه چک از سوی متقاضی با سابقه گردش مالی خوب شرط دریافت این نوع وام‌ها است.
البته بر مبنای ادعای برخی از شرکت‌های مشاوره در صورتی که متقاضی قادر نباشد ضامن معتبر برای وام‌های دولتی همچون وام 20 میلیون تومانی مسکن را تامین کند شرکت‌های مشاوره می‌توانند با دریافت تنها 200 تا 300 هزار تومان ضامنی معتبر و مورد قبول بانک برای او ارائه کنند.
اوراق مسکن در بازار دلالی
«گران نخرید» این جمله شعار دلالان خرید و فروش اوراق مسکن است که این روزها با کاهش تمایل متقاضیان به انتظار در صف دریافت وام مسکن تمرکز بیشتری بر خرید و فروش اوراق مسکن گذاشته‌اند.
این فروشندگان تنها تفاوت بین اوراق مسکن در بازار غیررسمی و فرابورس را در قیمت آن عنوان می‌کنند که حدودا 70 تا 80 هزار تومان ارزان‌تر از اوراق ارائه شده در فرابورس به دست مصرف کننده می‌رسند.
براساس گفته برخی از این مشاوران این اوراق که بیشتر متقاضیان مصرفی به آن گرایش دارند با قیمتی بین دو میلیون و 700 هزار تومان تا 3 میلیون تومان و با اقساط ماهانه 250 هزار تومان به فروش می‌رسند.

منبع: خبرآنلاین