در نشستي با موضوع كمبود جهاني مسكن در «دانشگاه آكسفورد» تشريح شد
بحران جهاني ناتواني در خريد مسكن
تاكيد بر «كنترل مالياتي قيمت‌مسكن» در نشست آكسفورد
نتايج مطالعاتي كه يك محقق انگليسي درباره چالش مشترك مردم كشورها در حوزه تامين مسكن، انجام داده است، نشان مي‌دهد: در همه كشورها چه توسعه‌يافته و چه در حال‌توسعه با هر مقياس جمعيتي، خانوارهايي كه قصد دارند براي اولين‌بار مسكن خريداري كنند قدرت حداقلي براي تامين مالي را ندارند طوري كه اين ضعف تا چند سال آينده حجم انباشت تقاضا در بازار مسكن را تصاعدي افزايش خواهد داد.
اين مطالعه كه اخيرا در نشست بررسي جهاني بازار مسكن در دانشگاه آكسفورد تشريح شده، تاكيد مي‌كند: معضل جهاني ناتواني قدرت خريد مسكن عملا از سال 2008 به بعد نمايان شد كه اثر منفي پرداخت انبوه تسهيلات خريد مسكن توسط بانك‌هاي آمريكا روي اقتصاد اين كشور در آن سال به اوج رسيد و موسسات پولي ساير كشورها نتيجه گرفتند كه به جاي پرداخت وام معادل 80 تا 90 درصد ارزش ملك، حداكثر تا50 درصد ارزش آن، وام پرداخت كنند.
از سوي ديگر علاوه بر كاهش حمايت بانك‌ها از خريداران مسكن در جهان، علاقه شديد مالكان زمين و آپارتمان به استفاده از ملك‌شان در مسير دلالي و خريد‌وفروش مداوم آن به جاي فروش به مصرف‌كننده، باعث شده تعداد خانه‌هاي در دسترس متقاضيان كم شود و قيمت اين خانه‌ها افزايش يابد.
در نشست «آكسفورد» به دولت‌ها توصيه شده با استفاده از ابزار ماليات، مالكان را تشويق كنند املاك خود را با قيمت منصفانه بفروشند تا مشمول ماليات بر افزايش قيمت مسكن نشوند.
«قدیم‌ها یک تازه عروس و داماد خیلی راحت می‌توانستند جایی برای زندگی دست و پا کنند. اما حالا این نسل جدید دارد بزرگ می‌شود، بی‌آنکه خانه‌ای مناسب و دلخواه داشته باشد. حتی اگر شغل خوبی پیدا کنند، دستمزد‌شان اصلا کفاف هزینه‌های مسکن را نمی‌دهد، مجبور می‌شوند با پدر و مادرشان زندگی کنند یا در خانه‌هایی تنگ و در‌هم‌برهم سر کنند.»
«این حرف‌ها به گوشتان آشنا است؟ احتمالا. در دو سه ماه گذشته دیده‌ام که مردم دقیقا همین حرف‌ها را درباره محله‌هایشان در واشنگتن، پکن، نایروبی، لندن، بمبئی و تورنتو بر زبان می‌آورند.»
«مشکل جهانی، اگر وجود داشته باشد، این است که مسکن کافی برای اجاره یا خرید در قیمتی که افراد دارای مشاغل مناسب اما عادی، از پس‌شان برآیند، وجود ندارد.
اوضاع طوری شده که این شرایط را عادی به حساب می‌آوریم. اما در حقیقت این وضع اصلا عاقلانه نیست. مسکن یک اسباب راحتی اساسی و بنیادی است که ساختش چندان زحمتی ندارد. اگر تقاضا برای آن زیاد است و مردم به پرداخت بابت آن تمایل دارند، آیا نباید افراد زیادی وجود داشته باشند که بخواهند با ساخت مسکن، پول خوبی به جیب بزنند؟ بازار مسکن باید یکی از بازار‌های اساسی‌تر و پایه‌ای‌تر دنیا باشد.
اما چنین نیست. اینجا در لندن ظرف چند سال پیش رو 374 هزار خانوار جدید خواهیم داشت، در حالی که تنها 214 هزار واحد مسکونی جدید ساخته خواهد شد. در سال 2010 در تورنتو 9 هزار واحد استیجاری خالی وجود داشت، حال آنکه نزدیک به 70 هزار خانوار دنبال اجاره خانه بودند. در پکن این روز‌ها اجاره‌بهاي یک آپارتمان با متراژ متوسط، 27 برابر حقوق يك فرد با درآمد متوسط است. افراد به هر دلیل نمی‌خواهند وارد کسب‌و‌کار ساخت مسکن شوند.
این را هم بگویم که مردم واقعا می‌خواهند به کار ملک وارد شوند. خرید و فروش ملک در بیشتر کشور‌ها بازار داغ و پر‌رونقی دارد. مساله تنها این است که نمی‌خواهند مسکن بیشتری روی این زمین‌ها بسازند بلكه فقط مي‌خواهند ملك‌شان را در راه دلالي وارد كنند.
افراد بیشتر از آنکه به ملک به عنوان یک وسیله رفاهی پایه‌ای نگاه کنند، آن را یک گزینه سرمایه‌گذاری در نظر می‌آورند. به همین خاطر سقوط بازار برای افراد طبقه متوسط متعلق به نسل قبل (مثل من) که از خود‌شان خانه دارند، یک هدیه است.»
«هر بار که قیمت مسکن افت می‌کند، روزنامه‌ها می‌گویند بحران مسکن به وجود آمده است. من اعتقادی غیر از این دارم. من می‌گویم وقتی قیمت مسکن ثابت است یا افت می‌کند، بازار شرایط بهتری دارد، چون این اوضاع به این معنی است که عرضه از تقاضا جلو زده است.»
این حرف‌ها را دکتر آلن گیلبرت، متخصص سیاست‌های بخش مسکن در یونیورسیتی‌کالج لندن می‌گوید. دکتر گیلبرت در نشستی که دانشگاه آکسفورد درباره کمبود جهاني مسکن برگزار کرده، اين اظهار نظرات را مطرح كرده است:
«جالب‌تر از همه این است که بحران مسکن در جاهایی مثل کنیا و جاهایی همچون کانادا ریشه‌های اصلی یکسانی دارد. قیمت ملک که به سرعت بالا می‌رود یا گه‌گاه به سرعت افت می‌کند، یک علت کلیدی وقوع بحران است.
بانک‌ها در غالب كشورها بعد از اینکه در بحران بانکی سال 2008 آمريكا مشاهده كردند بانك‌هاي اين كشور نقره‌داغ شدند، از وام‌دهی به خریداران جدید مسکن بیم دارند.
اكنون وام گرفتن در آمریکای شمالی و اروپا که تنها می‌توان با آن 50 درصد قیمت مسکن را تامين كرد، سخت شده و در چین، حتی از این هم سخت‌تر است. در آفریقا که تقریبا غیرممکن است. شنیده‌ام که حقوق ريیس بانک مرکزی کنیا به قدری نیست که بتواند در آفریقا وام رهنی بگیرد. بد‌تر اینکه هراس بانک‌ها از وام‌دهی به کسانی که به دنبال پروژه‌های گران‌قیمت مسکن استیجاری هستند، از این هم بیشتر است. دلیل این مساله آن است که قیمت ملک آن‌قدر سریع افزایش می‌یابد که شاید پس از چند سال، مدل کسب‌و‌کار استوار بر اجاره این پروژه‌ها منطقی نباشد.
افزون بر آن محرک‌های دولتی چندانی (همچون معافیت‌های مالیاتی) برای ساخت مسکن اجاره‌ای که منابع مالی‌اش از طریق بورس تامین شود و باید یک اولویت باشد، وجود ندارد.
ظاهرا دولت‌ها مطلقا علاقه‌ای ندارند که ساخت مسکن را به فعالیتی مطلوب تبدیل کنند. سیاست‌های منطقه‌بندی (طرح اعلام قيمت مرجع براي خريد‌وفروش مسكن)، قوانین کنترل اجاره، محدودیت‌های مربوط به حداقل برِ ساختمان، الزامات برنامه‌ریزی (که هیچ کدامشان هم به هیچ دردی نمی‌‌خورند) و بیشتر از همه این‌ها رفتار‌های مالی جانبدارانه حیرت‌آوری که در دفاع از مالکان کنونی وجود دارد، نفس‌مان را بند آورده است.»
دکتر گیلبرت در ادامه اظهارات خود مي‌گويد: «اگر واقعا می‌خواستیم مسکن، فراوان و سود‌آور شود، بايد بر اساس افزایش سالانه قیمت زمین از مالکان‌شان مالیات می‌گرفتیم - مالیات بر ارزش زمین- این کار دو سود دارد. اولا از یک منبع ثروت نا‌مولد مالیات می‌گرفتیم، در حالی که مالیات بر درآمد و مالیات بر سود شرکت‌ها می‌تواند جلوی نو‌آوری و ریسک‌پذیری را بگیرد. ثانیا از آنجا که خریداران و فروشندگان می‌دانند که مالیاتی وجود دارد، ارزش ملک به سرعت افزایش پیدا نمی‌کند.
این باعث می‌شود که تازه‌واردان بازار مسکن بتوانند راحت‌تر پا به این بازار بگذارند و صاحبخانه‌ها بتوانند راحت‌تر بر پایه مطلوبیت مسکن خرید و فروش کنند. این کار همچنین باعث می‌شود که سرمایه‌گذاران نه از طریق به جیب زدن پول به خاطر افزایش قيمت زمین تحت مالکیت خود، بلکه از راه بهبود ارزش در‌آمدی آن - کسب اجاره، افزایش کمیت یا کیفیت مسکن ساخته‌شده روی زمین، فشار آوردن به دولت برای فراهم آوردن امکان استفاده بهتر یا متمرکزتر از زمین - سود ببرند. وقتی مردم بتوانند نسبتا خوب، در تعداد زیاد و نزدیک به محل کار خود زندگی کنند، اقتصاد بسیار بهتر عمل می‌کند. اما وقتی تعداد اندکی از ما روی کاغذ سود‌های بی‌فایده‌ای از محل خانه‌هایمان به دست آوریم و بقیه از بازار بیرون بمانیم، همه ضرر می‌کنند.
منبع: دنیای اقتصاد