تثبيت 8ساله نرخ ريالي تراكم، با دريافت پايه جديد عوارض جبران مي‌شود شبه مجوزي كه افزايش حداقل دو برابري عوارض‌ساخت را توجيه مي‌كند
دريافت پايه جديد عوارض ساخت‌وساز از سازنده‌هاي آپارتمان‌هاي مسكوني در تهران از ابتداي سال جاري، بسازوبفروش‌هاي پايتخت را به خاطر اولا اسمي كه شهرداري براي اين عوارض انتخاب كرده و دوما مبلغي كه براي آن در نظر گرفته، كاملا شوكه كرده است و تصور غيرقانوني يا تخلف در اخذ چنين عوارضي را براي فعالان ساختماني به وجود آورده است.
اما اطلاعاتي كه هفته گذشته درباره دلايل و مستندات اخذ «عوارض‌متفرقه» در اختيار قرار گرفت، حاكي است: شهرداري‌تهران در سال92 تصميم گرفت بعد از 8 سال تثبيت نرخ ريالي عوارض ساخت‌وساز، تورم ايجاد شده در هزينه‌هاي اداره پايتخت -300 درصد از سال82 تا سال91-طي اين مدت را از طريق دريافت عوارض جديدي به نام «عوارض متفرقه» جبران كند.
همچنين از آنجا كه هر نوع عوارض يا ماليات شهري براي استفاده از سوي شهرداري بايد مجهز به مصوبه يا مجوز از طرف نهاد بالاسري باشد، شهرداري تهران نيز براي دريافت «عوارض‌متفرقه» حكمي از طرف كميسيون ماده5 شهر تهران در اختيار دارد كه طبق اين حكم شهرداري مي‌تواند از املاكي كه به واسطه اجراي طرح جامع و تفصيلي جديد، ارزش‌افزوده پيدا مي‌كنند، مبلغي را دريافت كند.
به اين ترتيب عدم افزايش نرخ تراكم ساختماني در تهران از سال82 تاكنون از يك‌سو و سهمي كه شهر تهران بايد طبق قانون از ارزش‌افزوده ايجادشده در برخي املاك در پي اجراي طرح تفصيلي جديد عايدش شود، از سوي ديگر به شهرداري اين اجازه را داده تا از ساخت‌وسازها علاوه بر انواع عوارض و ماليات، هزينه جديدي تحت عنوان «عوارض‌متفرقه» دريافت كند.
اين در حالي است كه شهرداري مي‌توانست بدون آنكه هزينه تورم 8ساله و همچنين سهم تهران از ارزش‌افزوده املاك را در قالب عوارض‌متفرقه دريافت كند، ساير عوارض موجود در پروانه‌ساختماني را مشمول درصدي افزايش مي‌كرد تا شائبه جديد بودن عوارض در بازار ساخت‌وساز به وجود نيايد.
با اين حال، برخي اعضاي شوراي‌شهر تهران درباره «عوارض‌متفرقه» معتقدند: اخذ آن مستند قانوني از شوراي‌شهر ندارد و بايد تا زمان روشن‌شدن تكليف مرجع قانوني اخذ چنين عوارضي، دريافت آن تعليق شود.
در برخي مناطق تهران همچون منطقه2 كه جزو گران‌ترين محله‌هاي شهر به حساب مي‌آيد، برخي سازنده‌ها مجبورند تا 5 برابر عوارض تراكم، عوارض متفرقه پرداخت كنند. در برخي مناطق هم نسبت ريالي عوارض‌متفرقه به عوارض تراكم تا 20 برابر بزرگ‌تر است.
اين در حالي است كه از سال82 تاكنون كه نرخ عوارض‌تراكم ثابت بوده، شاخص بهاي كل كالاها و خدمات – شاخص تورم- حداكثر 300 درصد يعني 4 برابر افزايش پيدا كرده و علي‌القاعده چنانچه قرار باشد با دريافت عوارض‌متفرقه جبران تورم شود، بايد نسبت تورم با نسبت بزرگي عوارض‌متفرقه همخواني داشته باشد.
نرخ عوارض متفرقه 55 تا 200 ميليون
با وجود آنکه از نگاه مدیران شهری اخذ عوارض متفرقه مبنای کارشناسی دارد، اما دریافت این نوع عوارض از سوی سازنده‌ها در مناطق مختلف تهران نه تنها کارشناسی نیست، بلکه وجهه قانونی نیز ندارد.
در چند ماه گذشته سازندگان واحدهای مسکونی در نواحی مختلف تهران در هنگام صدور پروانه مکلف به پرداخت عوارضی با رقم سنگین تحت عنوان «عوارض متفرقه» شده‌اند که در هنگام سوال در مورد علت پرداخت چنین عوارضی پاسخ روشنی از سوی مدیران شهری دریافت نکرده‌اند.
آنچه در مورد پرداخت این نوع از عوارض از سوی مالکان بیشتر مورد اعتراض قرار گرفته است، دریافت عوارض متفرقه در بافت‌های فرسوده شهری است.
طبق مصوبه شورای شهر تهران سازنده‌های واحدهای مسکونی در بافت فرسوده مشمول تخفیف 100 درصدی پرداخت عوارض هستند و تا آخرین ماه سال گذشته هم از پرداخت این نوع عوارض معاف بودند. اما در سال جاري به نوسازي بافت‌فرسوده هزينه قابل‌توجهي از ناحيه «عوارض متفرقه» اضافه شده است.
ویژگی دیگری که برای عوارض متفرقه تعیین شده در فرم عوارض پرداختی متقاضیان قابل توجه است این موضوع است که برخلاف عوارض مازاد بر تراکم که نسبت مشخصی بین تعداد طبقات اضافی و مبلغ تعیین شده برای عوارض وجود دارد، اساسا هیچ نسبت یا معیار مشخصی برای محاسبه عوارض متفرقه وجود ندارد.
علاوه بر این نحوه محاسبه سایر عوارض زیر بنای مسکونی که تا پیش از این نیز متداول بوده به طور کامل در فرم کنترل فنی عوارض برای سازنده شرح داده می‌شود. در این میان عوارض متفرقه تنها نوع عوارضی است که فرمول محاسبه آن تشریح نشده است.
به عنوان مثال طبق اطلاعات واحدهای در حال ساخت که در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است، سازنده‌ای در بافت‌فرسوده منطقه 10 شهر تهران که در فرم کنترل فنی عوارض خود درخواست ساخت 14 واحد مسکونی به شهرداری تهران داده است با آنکه در ردیف عوارض مازاد بر تراکم پایه مالی مشمول تخفیف 100 درصدی شده است؛ اما در انتهای جدول پرداخت عوارض ردیفی با عنوان عوارض متفرقه به پرداختی‌های وی اضافه شده است. رقم تعیین شده برای عوارض متفرقه مالک در حدود 200 میلیون تومان است.
مورد دیگری در منطقه 10 نیز که تعداد واحدهای مسکونی مورد تقاضای سازنده 8 واحد بوده است، رقم عوارض متفرقه تعیین شده به بیش از 55 میلیون تومان می‌رسد؛ البته در این مورد نیز متقاضی ساخت به جز عوارض متفرقه از پرداخت تمامی عوارض تعیین شده به واسطه قرار گرفتن در محدوده بافت فرسوده معاف است.
سازندگان واحدهای مسکونی در این مناطق در برابر درخواست توضیح چرایی پرداخت این نوع عوارض به پاسخ روشنی از سوی مسوولان نرسیده‌اند. اما دریافت عوارض متفرقه به بافت فرسوده شهر تهران محدود نمی‌شود. سازندگان دیگر مناطق شهری نیز به پرداخت این نوع عوارض معترض هستند.
یکی دیگر از سازندگانی که اطلاعات فرم کنترل فنی پروانه ساختمان خود را در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده است، در این باره می‌گوید: تعداد واحدهای مسکونی مورد تقاضای من 10 واحد در منطقه دو شهرداری تهران است.
رقم عوارض متفرقه برای هشت واحد مسکونی چند برابر عوارض مازاد بر تراکم پایه مالی تعیین شده است؛ طوری که رقم آن به حدود 545 میلیون تومان می‌رسد.
مستند قانوني
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» شهرداري تهران با استناد قراردادن بند4 مصوبه 454 كميسيون ماده5 شهر تهران كه تاكيد مي‌كند «شهرداري تهران لايحه ارزش‌افزوده را كه يكي از شرايط تحقق طرح جامع است تهيه و به تصويب شوراي‌شهر برساند» و همچنين به استناد تورم در فاصله سال‌هاي 82 تا 91، تصميم گرفته در سال جاري دريافت «عوارض‌متفرقه» را در دستور كار خود قرار دهد.
در راستاي مصوبه454 گفته مي‌شود، بخشي از ارزش‌افزوده ناشي از ارتقاي وضعيت املاك و ساختمان‌هايي كه با اجراي طرح تفصيلي جديد دچار تغيير پهنه يا تغييركاربري شده‌اند يا تعداد طبقات آنها افزايش پيدا كرده است، بايد عايد شهرداري شود.