بهروز ملکی صاحب نظر اقتصاد مسکن در گفتگو با ماهنامه بازار و سرمایه - صنعت (هاجر شادمانی)  

اگر سازندگان بتوانند مدیریت دارایی های خود را به صورت حرفه ای انجام دهند می توان در شرایط فعلی به بازار مسکن ورود پیدا کنند و همین روال می تواند بازار ساخت و ساز را از سازندگان غیر حرفه ای تخلیه کرد

بهروز ملکی، صاحبنظر و کارشناس اقتصاد مسکن، وضعیت فعلی بازار را برای ورود سرمایه‌گذاران و سازندگان حرفه‌ای به عرصه ساخت وساز، فضایی مستعد ارزیابی می‌کند؛ وی معتقد است در شرایط فعلی بازار مسکن در اوایل دوره رونق قرار گرفته است و سازندگان حرفه‌ای می‌توانند با مدیریت هزینه‌ها و افزایش بهره‌وری از استراتژی «صرفه ناشی از مقیاس» برای دستیابی به حاشیه سود منطقی استفاده کنند.

 به اعتقاد این کارشناس اقتصاد مسکن، دوره فعلی رونق در بازار معاملات ملک مختصاتی متفاوت از آنچه در دوره‌های پیشین رونق تجربه شد دارد و همین مختصات زمینه را برای خروج سازندگان غیرحرفه ای از بازار مسکن فراهم می‌کند. متن گفت‌وگو با وی را در زیر بخوانید:

بازار مسکن در سال‌های گذشته چه روندی را برای رسیدن به شرایط فعلی گذرانده است؟ و هم اکنون این بازار چه به لحاظ حجم معاملات خرید و فروش و چه به لحاظ ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در چه مرحله‌ای قرار گرفته است؟

مطابق با آمار و اطلاعات موجود، بازار مسکن در 25 سال اخیر، دوره‌های رونق و رکود ( از سال71 به بعد که اطلاعات بازار مسکن در اختیار ما قرار دارد) را به صورت متوالی و به صورت سیکل وار، سپری کرده است؛ در آخرین دوره رونق بخش مسکن که تا فصل اول سال 92 به درازا کشید، شاهد رشد قابل ملاحظه قیمت‌ها در بازار مسکن بودیم و بازار مسکن از فصل دوم سال 92 (تقریبا مقارن با شروع دولت یازدهم)، وارد فضای رکودی شد؛ این مسئله دلایل متنوعی داشت که مهمترین آن را می‌توان از یک طرف افزایش بسیار شدید قیمت مسکن در سال‌های 90 و 91 بدانیم و از طرف دیگر همزمان با این افزایش قیمت، بیش‌فعالی سازندگان مسکن نیز قابل اشاره است! براین اساس، بازار مسکن در دوره مذکور از سمت عرضه با فربگی و چاقی نامتعارفی مواجه  شد؛ با این حال به دلیل جهش قیمت مسکن در این سال‌ها، عملا سمت تقاضا نتوانست واحدهای مسکونی ساخته شده را جذب و هضم کند؛ بنابراین از سال 92 بازار مسکن وارد دوره رخوت خود شد و کمابیش این مسئله تا سال 95 ادامه یافت؛ در همین سال‌ها یکی از طولانی‌ترین دوره‌های رکود معاملاتی و ساختمانی سپری شد که این موضوع چند دلیل عمده داشت.

 یکی از مهمترین این دلایل همانطور که اشاره شد حجم بسیار بالای صدور پروانه‌های ساختمانی در فاصله سال‌های 89 تا 92 بود که با عنایت به افزایش شکاف بین «قدرت خرید مردم» و «سطح قیمت‌ها» این واحدها در بازار مسکن جذب نشد؛ این پدیده در نهایت نمود خود را در افزایش حجم خانه‌های خالی نشان داد؛ از سوی دیگر نرخ‌های بالای سود بانکی (به رغم کاهش تورم عمومی‌) موجب شد بسیاری از سرمایه‌هایی که می‌توانست در بازار مسکن به کار گرفته شود در بانک‌ها انباشته شود در حالی که به دلیل افت درآمدهای نفتی، دولت نیز عملا نتوانست بخش مسکن را شارژ کند.

مجموع این عوامل دست به دست هم دادند تا رکود سنگینی بر بازار مسکن سایه افکند. به تدریج از سال 95 به بعد برخی از این ترمزها از مقابل بازار مسکن برداشته شد؛ از یک سو بخش زیادی از تحریم‌ها علیه ایران لغو شد؛ نرخ رشد اقتصادی افزایش یافت و در ادامه و به مرور با ورود تسهیلات جدید خرید مسکن به بازار مسکن و به‌تازگی با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی(هر چند هنوز هم برخی از بانک‌ها نرخ‌های بالاتر از سود مصوب را پرداخت می‌‌کنند) بازار مسکن به تدریج از حالت رکودی خارج شد و طلیعه رونق در بازار مسکن مشاهده شد.

هر چند هنوز هم برخی اعتقاد دارند شکل فعلی افزایش حجم معاملات در بازار خرید و فروش مسکن را نمی‌توان رونق تلقی کرد اما باید تاکید کرد که باید پیش‌فرض‌های خود را در خصوص رونق تا حدی تغییر دهیم؛ آمارها و مشاهدات حاکی از آن است که هم اکنون حجم معاملات خرید و فروش مسکن افزایش پیدا کرده است.

 میانگین نرخ رشد قیمت نقطه به نقطه مسکن برای اولین بار در چهار سال گذشته به حد تورم عمومی‌ رسیده است و مجموع نشانه‌ها در بازار مسکن نشان می‌‌دهد که بازار معاملات مسکن حرکت خود را به سمت رونق شروع کرده است اما سرمایه‌گذاران بخش مسکن نباید انتظاراتشان مثل انتظارات سودآوری در دوره‌های قبلی رونق باشد؛ به این معنا که در گذشته افرادی که در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری می‌‌کردند چه در سمت تقاضا و چه در سمت عرضه، با توجه به کمبودهای سمت عرضه و همچنین با لحاظ حجم عظیم تقاضا ناشی از خیل متولدان دهه 50 و 60 بازار مسکن با تقاضای تضمین شده برای واحدهای ساخته شده مواجه بود و عملا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن یک سرمایه‌گذاری کم‌ریسک با بازدهی بالا بود؛ این در حالی است که سرمایه‌گذاران مسکن از این به بعد نباید چندان به مختصات سودآوری مسکن، همچون گذشته فکر کنند چون در شرایط فعلی ساختار عرضه و تقاضا در بازار مسکن متفاوت از قبل شده است؛ به این معنا که در حال حاضر دیگر آن حجم از وقوع ازدواج که در گذشته شاهد بودیم را نداریم و از سوی دیگر در سمت عرضه هم با نزدیک به 2 می‌لیون  و600 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه مواجه هستیم.

 نرخ رشد جمعیت و همچنین مهاجرت به کلان‌شهرها نیز کاهش یافته است؛ بنابراین انتظار سودآوری، مشابه دوره‌های رونق قبلی غیرمنطقی است.

 با توجه به روند طی شده در قالب سیکل‌های رکود و رونق مسکن درحال حاضر بازار مسکن تا چه‌اندازه گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری است؟ به بیان دیگر در سبد سرمایه‌گذاری فعلی مسکن از چه جایگاهی برخوردار است؟

در سبد سرمایه‌گذاری افراد، سرمایه‌گذاران با توجه به بازدهی دارایی‌ها، سرمایه‌گذاری کرده و اقدام به مبادله سرمایه بین بازارهای مختلف می‌‌کنند؛ مبادله سرمایه به این معناست که به عنوان مثال اگر بازدهی در حوزه‌ای بیشتر باشد، سرمایه‌گذاران اولویت سرمایه‌گذاری خود را به سمت آن بازار سوق می‌دهند؛ در واقع سرمایه‌گذاران به صورت مداوم سبد دارایی خود را بهینه‌سازی می‌‌کنند.

 در چهار سال گذشته بیشترین و مطمئن‌ترین بازدهی سرمایه‌گذاری، سپرده‌گذاری بانکی یا سرمایه‌گذاری در بازار پول بوده است؛ معتقدم به رغم اینکه نرخ‌های سود بانکی به 15 درصد کاهش پیدا کرده است (هر چند هنوز هم  برخی بانک‌ها نرخ‌های بالاتری از سود را پرداخت می‌کنند) اما همچنان بازار پول بازدهی بیشتری را نسبت به سایر حوزه‌ها برای سرمایه‌گذاری دارد و افراد همچنان می‌توانند بانک را به عنوان رتبه اول بازدهی سرمایه‌گذاری در نظر بگیرند؛ در مورد سایر بازارها هم باید گفت از آنجا که ارز عملا نوعی کالای سیاسی در کشور ما محسوب می‌شود تا کالایی اقتصادی، (به این معنا که تحولات بازار ارز از سوی سیاست‌گذار پولی کنترل می‌شود و نرخ ارز در کشور چندان از سازوکار اقتصاد بازار آزاد تبعیت نمی‌کند) نمی‌توان به صورت واضح دراین زمینه قضاوت کرد.

ارز می‌تواند از سطح نرخ‌های فعلی بالاتر برود اما اینکه دولت این اجازه را به بازار ارز بدهد که افزایش قیمت واقعی را تجربه کند یا خیر، بحث دیگری است؛ اما واقعیت مشخص در بازار ارز این است که نرخ ارز کنونی کمتر از نرخ بهینه ارز است؛ در مجموع می‌توان گفت از دید سرمایه‌گذاری همچنان سپرده‌گذاری در بانک رتبه اول بازدهی سرمایه‌گذاری را دارد و سایر سرمایه‌گذاری‌ها (مسکن و ارز و بورس و...) در ردیف‌های بعدی قرار دارد.

 آیا پیش رونق ایجاد شده در بازار معاملات مسکن و ساخت وساز می‌تواند علامتی باشد که در میان‌ مدت یا بلند مدت سرمایه‌گذاران بتوانند با اتکا به آن برای بازگشت دوباره به بازار مسکن برنامه ریزی و به بازار مسکن ورود کنند؟

واقعیت این است که از سال 91 به بعد هر سال حجم صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال قبل کاهش داشته است؛ یعنی از سال 91 به بعد به صورت مستمر شاهد افت ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی بوده‌ایم؛ اما پیش‌بینی‌ می‌‌شود امسال حجم صدور پروانه‌های ساختمانی (هر چند هنوز هیچ آمار و اطلاعاتی در این زمی‌نه اعلام نشده است) از سال گذشته کمتر نخواهد بود؛ واقعیت‌های موجود در بازار ساخت وساز بر مبنای مشاهدات و تحلیل رفتارهای سازندگان نشان می‌‌دهد حتی به رغم برخی محدودیت‌های مالیاتی همچون تغییر فرمول محاسبه مالیات سازندگان مسکن (ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم) و... بازار مسکن همچنان مستعد افزایش صدور پروانه ساختمانی بیش از سال قبل است؛ در واقع اینکه در برخی موارد اعلام می‌‌شود بازار مسکن همچنان در پیش رونق قرار دارد شاید چندان نظر درستی نباشد؛ بازار مسکن هم اکنون در اوایل دوره رونق قرار گرفته است اما اساسا عرض رونق یعنی میزان نوسانات مثبت بازار مسکن به اندازه دوره‌های قبلی رونق نخواهد بود؛ امسال به طور متوسط در حدود 15 هزار معامله خرید مسکن در شهر تهران به صورت ماهانه انجام شده است؛ این میزان،حجم قابل قبولی از معاملات مسکن است؛ تاکید می‌کنم نباید از بخش مسکن انتظار رفتار گذشته را داشته باشیم؛ آمارها و شواهد نشان می‌‌دهد بازار مسکن هم اکنون وارد فاز رونق شده است اما نوسانات در دوره فعلی رونق همانند رونق سال‌های 91 یا 86 نبوده و روند حرکتی آن ملایم‌تر از دوره‌های پیشین خواهد بود.

  با توجه به آنچه گفته شد توصیه شما به سرمایه‌گذاران برای انتخاب بهترین استراتژی به منظور سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چیست؟

یکی از مهمترین نتایج تحولات سال‌های اخیر در بازار مسکن را می‌توان کاهش نسبی غیرحرفه‌ای‌ها در این بازار دانست؛ هر چند هنوز هم فعالیت‌های غیرحرفه‌ای در بازار مسکن بالاست اما نسبت به سال‌های گذشته کمرنگ شده است؛ این روند باید به تدریج عمیق‌تر شود و بازار مسکن و ساخت وساز به سمت فعالیت‌های حرفه‌ای ساختمانی حرکت کند؛ به این معنا که ساخت و سازها از سوی انبوه‌سازان و سازندگان حرفه‌ای انجام شود؛ در واقع شرایط سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باید به سمتی حرکت کند که از صرفه‌های ناشی از مقیاس استفاده شود.

 از این پس این روال که هر فردی که مقداری سرمایه در اختیار دارد بتواند به بازار ساخت‌و‌ساز ورود کند و اقدام به مسکن‌سازی کند کمرنگ شود؛ در شرایط فعلی، سازندگان حرفه‌ای می‌توانند به بازار مسکن ورود کنند یعنی تحولات کنونی بازار مسکن علامت خوبی برای ورود سرمایه‌گذاران به حیطه سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی می‌‌دهد؛ هر چند توصیه اکید به سازندگان مسکن این است که برای بقاء و کسب سود باید بهره‌وری را افزایش داده و مدیریت هزینه کند؛ روال سال‌های قبل همچون دهه‌های 70 و 80 و حتی اوایل دهه 90 نشان می‌دهد سازندگان واحدهای مسکونی به حاشیه سودهای بالا عادت کرده اند؛ این سازندگان در شرایط حاضر باید انتظار خود را از حاشیه سود کاهش دهند.

هزینه‌های خود را مدیریت کنند و بدانند از این پس مسکن با کیفیت و با قیمت مناسب می‌تواند در بازار خریدار داشته باشد؛ این در حالی است که در دهه‌های گذشته حتی واحدهای مسکونی بی‌کیفیت با قیمت‌های بالا نیز خریدار داشت؛ اگر سازندگان بتوانند مدیریت دارایی‌های خود را به صورت حرفه‌ای انجام دهند می‌توانند در شرایط فعلی به بازار مسکن ورود کنند و همین روال می‌تواند بازار ساخت‌وساز را از سازندگان غیرحرفه‌ای تخلیه کند.

 فراموش نکنیم بخش مسکن نیازمند تولید و عرضه سالانه 800 هزار واحد مسکونی در سطح کشور است که البته عمده این نیاز باید در بافت‌های ناکارآمد شهری تأمین شود.

 چشم انداز سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌‌کنید؟

تلقی من این است که امسال رشد قیمت مسکن حول و حوش تورم عمومی‌ خواهد بود و تحت شرایطی اگر بانک مرکزی موفق به مدیریت نرخ‌های سود بانکی شود و نرخ‌های سود بانکی را به صورت واقعی به سطح تورم عمومی‌ به علاوه دو درصد کارمزد (حول و حوش 12 درصد) برساند، بازار مسکن این پتانسیل را دارد تا در سال آینده بیش از تورم عمومی‌ رشد کند؛ با این چشم انداز که سازندگان باید هزینه‌های خود را نیز کنترل کنند، بهره وری تولید را افزایش دهند و از صرفه‌های ناشی از مقیاس بهره‌مند شوند تا امسال به اندازه تورم عمومی‌ و سال آینده اندکی بیشتر از تورم عمومی‌ درآمد خود را تضمین کنند؛ البته باید توجه داشت که همه موارد گفته شده در خصوص املاک مسکونی است و به هیچ‌وجه قابل سرایت به املاک تجاری نیست یعنی در بازار املاک تجاری(مغازه‌ها) چه کسانی که ملک در حال ساخت دارند و چه سازندگانی که قصد ساخت ملک تجاری دارند، نباید منتظر خروج از وضعیت رکود باشند؛ وضعیت رکود در بازار املاک تجاری در سال‌های آینده به علت مازاد عرضه بسیار شدید در این بازار همچنان ادامه خواهد داشت؛ در مجموع می‌توان گفت سرمایه‌گذاری در بازار املاک تجاری قابل توصیه نیست.