به گزارش «صما» تازه‌ترین آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن تهران طی 7 ماهه نخست سال جاری، حکایت از آن دارد که شمار معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 74 هزار و 900 واحد مسکونی رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 12.1 درصد کاهش داشته است.

همچنین در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده در بنگاه‌های شهر تهران، ‌6 میلیون و 750 هزار تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال 96، 50.5 درصد افزایش‌یافته است.

آمار بانک مرکزی درباره حجم معاملات و قیمت‌ها در بازار مسکن طی 6 ‌ماهه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته نشانگر آن است که در نیمه اول سال جاری همگام با کاهش 12.1 درصدی قراردادهای امضاشده شاهد افزایش 50.5 درصدی قیمت‌ها بودیم.

تفسیر مسکن در ماه‌های اخیر

یک کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه معمولاً قیمت‌ها به‌صورت سالانه و بر اساس تورم افزایش می‌یابد؛ اما قیمت امسال ملک همپای سایر کالاها و شاید گامی فراتر پیشی گرفت درحالی‌که قیمت مسکن تابعی از تغییرات تورمی سالانه سایر کالاها ندارد. گفت: معمولاً تغییرات بازار مسکن به‌صورت چند سال یک‌بار آن‌هم به‌صورت پیش‌بینی‌نشده اتفاق می‌افتد که قرعه این تغییرات امسال حادث گردید. اگر بخواهیم تحلیلی از وضعیت مسکن در این سال جاری داشته باشیم باید بازار امسال را به چهار قسمت سه‌ماهه یا فصلی بررسی کنیم.

محمدعلی مهری گفت: در سه‌ماهه اول سال قیمت‌ها تقریباً مشابه پارسال بود با تفاوت نامحسوسی بیشتر و با رکود همچنان نسبی مشابه سال قبل، به‌نحوی‌که فروشندگان بیشتر در تکاپوی یافتن خریدار بودند و پس از یافتن مشتری برای ملک خود حاضر بودند با ملاحظات بیشتر و شرایط ارائه‌شده از سوی خریدار ملک خود را بفروشند (به استثنا واحدهایی که به متقاضیان با وام مسکن فروخته می‌شد).

وی افزود: در سه‌ماهه دوم و شروع فصل تابستان با افسارگسیختگی قیمت ارز و طلا و بالا کشیدن قیمت تمامی کالاها و به‌تبع آن ملک و ساختمان معادلات این بازار به‌کلی تغییر کرد و طبق سنوات گذشته مردم در گرانی به فکر خرید افتادند و این بازار کساد و کم رونق را دوباره حیات بخشیدند. متأسفانه بازار داغ شایعات در پس گرانی همواره تعیین‌کننده تقاضاها در بازار است و مردم در این آشفته‌بازار به فکر تأمین نیازهای فعلی و حتی آینده خواهند افتاد.

این کارشناس مسکن گفت: اما این بار جای عرضه‌کننده و متقاضی عوض شد و برد در دست فروشندگان افتاد و خریداران در تأمین مبالغ ارائه‌شده از سوی فروشندگان و کاسبان و دلالان بازار مسکن صورت دستپاچه راضی شدند؛ و بازار کساد این صنف را بعد از مدتی رکود نسبی رونق بخشیدند. با این کار ظلمی بزرگ در حق متقاضیانی که به دنبال تهیه مسکن از طریق وام مسکن که هم‌اکنون وامشان حاضرشده است روا داشتند. در نیمه سوم سال و شروع فصل پاییز رکود مجدد این بار متفاوت و گران‌تر از همیشه بر بازار ملک حاکم شده است و اضطرابی برای خریداران و فروشندگانی که به‌قصد معاملات ملک خریده‌اند به وجود آمده است.

وی همچنین ابراز کرد: متقاضیان مؤثری که قصد خرید خانه را داشتند و اگر وجهی از هر طریق آماده کرده بودند در این بازار گران و کساد جرات خرید ندارند. چنین متصور است این فصل همچنان شاهد رکود بیش‌ازپیش در بازار ملک باشیم و خریدوفروش به‌صورت خیلی جزئی و تک‌وتوک آن‌هم برای آن دسته از افرادی باشد که از بازار سایر کالاهایی مثل طلا و ارز سودهای کلان اندوخته‌اند و از این سود به فکر خرید ملک باشند.

وی گفت: هرچند که فروش هم برای فروشندگان به همین راحتی و بدون دغدغه نمی‌تواند باشد و این تصور برایشان به وجود می‌آورد که ممکن است با خرید خانه خود نتوانند دیگر صاحب‌خانه‌ای مشابه یا متراژ پایین‌تر شوند. این موضوع باعث ناپایداری در تصمیم و یا خاطر آن‌ها ایجاد می‌کند.

مهری درنهایت گفت: در سه‌ماهه چهارم اگر رکود همچنان برقرار بماند تعدادی از دارندگان واحدهای مسکونی به‌قصد خریدوفروش ممکن است با انعطاف و کاهشی در قیمت‌ها سعی درفروش مال خود داشته باشند و استارتی برای ازسرگیری خریدوفروش ایجاد کنند. هرچند که امروزه مردم برای خریدوفروش کالاهای جزی هم متوجه تحولات سیاسی جهانی و منطقه هستند و ممکن است تا زمان وعده تحریم‌های ماه نوامبر تغییرات غیرقابل‌پیش‌بینی برای بازار تمام کالاها و بازار مسکن ایجاد شود.

تداوم افزایش قیمت مسکن؟

همچنین مدیرعامل موسسه مطالعات شهر و اقتصاد با بیان اینکه اگر شرایط کنونی کشور حتی بحرانی نشود کماکان شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود. گفت: در حال حاضر بازار مسکن درگیرو‌دار سه مساله نهاده‌های تولید در صنعت ساختمان، افزایش شاخص قیمت و گذر نقدینگی از بانک‌ها است.

علی‌اصغر بدری با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: در حال حاضر، قیمت نهادهای خارجی حدود 4 برابر و قیمت نهادهای تولید داخلی حدود 40 تا 60 درصد رشد داشته پس قیمت مسکن نیز با رشد روبه‌رو خواهد شد.

بدری در خصوص رشد شاخص عمومی قیمت‌ها نیز گفت: در حال حاضر تورم بخش‌های مختلف جامعه را تحت تأثیر قرار داده است.

مدیرعامل موسسه مطالعات شهر و اقتصاد در خصوص گذر نقدینگی از بانک‌ها گفت: در چندماهه اخیر تمامی نقدینگی‌ به سمت‌وسوی بازار سکه، ارز و بورس رفته که البته این بازارها دیگر کشش این حجم از نقدینگی‌ها را ندارند. وی گفت: بنابراین در چندماهه آینده شاهد گذر این نقدینگی از بازارهای سه‌گانه ارز، بورس و سکه به سمت بازار مسکن خواهیم بود.

بدری در نهایت گفت: هم‌اکنون بازار مسکن در وضعیت خطرناک رکود قرار دارد.

مسکن نیازمند تدابیر اورژانسی

دبیر کمیسیون مسکن و خدمات مهندسی اتاق تعاون ایران نیز با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن بر هیچ‌کس پوشیده نیست، گفت: به نظر می‌رسد بازار مسکن نیازمند تدابیر اورژانسی و فوری است چرا مشکل مسکن در آینده نزدیک به یک بحران بزرگ تبدیل خواهش شد.

پارسا گوهری با بیان مطلب فوق «صما» گفت: افزایش چند برابری قیمت مسکن در طی چندماهه اخیر مساله کوچکی نیست که به‌صورت ساده از آن عبور کنیم و نیاز است در این خصوص چاره‌اندیشی داشته باشیم. گوهری گفت: راه‌کارهایی به‌مانند توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری می‌تواند راهکار فوری در وضعیت کنونی باشد.

وی گفت: درمجموع حدود ۷۲ هزار هکتار بافت فرسوده در ۴۹۸ شهر کشور وجود دارد، این عرصه شامل ۱۵ درصد مساحت کشور و حدود ۲۵ درصد جمعیت شهری کشور را در برمی‌گیرد، همچنین بر اساس آمار سازمان برنامه‌ و بودجه، استان تهران دارای حدود 25 درصد بافت فرسوده است.

دبیر کمیسیون مسکن و خدمات مهندسی اتاق تعاون ایران گفت: بنابراین توجه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمدی شهری می‌تواند علاوه بر ایجاد رونق در بخش مسکن، باعث کاهش آسیب‌پذیری در برابر مخاطرات طبیعی و افزایش ایمنی شهری شود.

مسکن در انتظار تورم عمیق‌تر

در همین رابطه، نایب‌رییس کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه ریزش قیمت بازار مسکن فاقد تئوری صحیح است، گفت: در حال حاضر تمام وجوه اقتصادی کشور در حال رشد قیمت است و بدون تردید بازار مسکن نیز با رشد عمومی با رشد روبه‌رو خواهد شد. وی گفت: از این رو، با اطمینان می‌توان گفت تا پایان سال شاهد کاهش یا ریزش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود مگر اینکه اقتصاد کلان کشور با ریزش روبه‌رو شود.

ایرج رهبرگفت: با توجه به افزایش قیمت واحد مسکونی، توان خرید بخش مصرفی کاهش‌یافته و تقاضای مصرفی شروع به خروج از بازار کرده، اما حضور هرچند متزلزل تقاضای سرمایه‌ای در این بازار همچنان ادامه دارد.

نایب‌رییس کانون انبوه‌سازان بابیان اینکه در ماه‌های آینده شاهد دو گزینه برای مسکن خواهیم بود، گفت: این دو گزینه شامل رکود تورمی شدید است؛ یعنی رکود و تورم به‌طور همزمان.

رهبر بابیان اینکه در طی ماه‌های اخیر رشد قیمت مسکن نزدیک به طنز بود گفت: رشد قیمت 9 درصدی در عرض یک ماه هیچ توجیه علمی به‌جز رشد کاذب ندارد.

وی گفت: در 6 ماهه آینده سال شاهد رکود عمیق همراه با عدم ریزش قیمت‌ها خواهیم بود.

2 حرکت مهم انبوه‌سازان

در همین راستا عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان با بیان اینکه در ماه‌های آتی شاهد توقف افزایش قیمت بازار مسکن خواهیم بود، گفت: به طور حتم بازار مسکن در روزهای آتی به‌واسطه کاهش نرخ ارز با کاهش قیمت روبرو خواهد شد.

علی بمانی با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: هم‌اکنون قیمت‌ها به‌اندازه‌ای بالاست که معاملات بازار مسکن با چالش روبه‌رو شود.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان گفت: هم‌اکنون بازار مسکن در تمامی شهرها با کاهش معاملات روبه‌رو بوده و فاقد خریدار واقعی است.

وی در نهایت گفت: به‌هر روی در ماه‌های آتی شاهد دو حرکت مهم از سوی انبوه‌سازان خواهیم بود. حرکت اول مربوط به عرضه تخفیف‌های متعدد برای افزایش مشتریان واقعی و گام دوم ورود این افراد به ساخت‌وسازهای ارزان‌قیمت و کوچک متراژ است. چرا که اعضای این صنف تحمل بیشتر از این برای بلوکه شدن دارایی و مشتری یابی ندارد.