هادي سلگي

بيشتر از دوسال مي‌شود كه شاهد ركود شديدي در بازار مسكن هستيم؛ نه نتها خريد و فروشي نيست بلكه قيمت‌ها هم سير كاهشي شديدتري را به خود مي‌گيرند: طبق اعلام وزارت راه و شهرسازي 3ماه اول سال جاري 4 درصد قيمت مسكن كاهش داشته است اين در حالي است كه اجاره‌بها به شكلي ممتد سيري صعودي را تجربه مي‌كند. رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران به آرمان مي‌گويد سير نزولي خريد و فروش مسكن بيشتر به ماه مبارك رمضان برمي‌گردد: ما معمولا در اين ماه شاهد كاهش حجم معاملات هستيم و اين يك امر فراگير و عمومي است و در سال‌هاي گذشته هم در همه بخش‌هاي اقتصادي وجود داشته است. امسال نيز مانند سال‌هاي گذشته در حوزه خريد و فروش مسكن اين اتفاق افتاد. البته بنا بر آمار وزارت راه و شهرسازي اين 4 درصد كاهش قيمت در سه ماه نخست امسال نسبت به سه ماه قبل آن يعني زمستان 93 است. حسام عقبايي در اين زمينه نيز مي‌گويد: بيشتر از دو سال است كه اين ركود در بازار مسكن وجود دارد و اين امر تازه‌اي نيست كه به خاطر متناسب نبودن تسهيلات بانكي با رشد قيمت مسكن و  همچنين كاهش قدرت خريد مردم، سياست‌هاي پولي غلط در حوزه بانكداري و مخصوصا اقدامات غير اقتصادي و غير اصولي و بنگاه داري آنها و... اين ركود را تشديد كرده است. او مي‌گويد ما شاهد كاهش قيمت مسكن در برخي از مناطق و شهرها هستيم و اين امري بديهي است؛ چون مسكن در سال‌هاي قبل از آن (قبل از 91) رشدي غير طبيعي داشت: مهم‌ترين دلايل تشديد ركود در بازار مسكن كشور و به ويژه كلان‌شهر‌ها افزايش تورم به بيش از ۴۵ درصد و سونامي غيرقابل تصور قيمت مسكن در سه ماهه پاياني سال ۹۱ است كه حتي منجر به افزايش ۳۰۰ درصدي معاملات شد.  بعد از سونامي‌هايي كه عقبايي به آن اشاره مي‌كند حالا بيشتر از دو سال است كه شاهد ركود شديد در بازار مسكن هستيم؛ امري كه در آن سال‌ها شايد هيچ كارشناسي پيش‌بيني نمي‌كرد. در كنار افت قيمت و سير صعودي خريد و فروش در مسكن ما با افزايش و شيب ملايم صعودي در اجاره‌بها  روبه رو هستيم. در گزارش مسكن وزارت راه و شهرسازي آمده است: بررسي بازار اجاره مسكن شهر تهران از ابتداي سال 1390 تا بهار سال 1394 نيز نشان مي‌دهد كه اجاره‌بها داراي شيب ملايم صعودي بوده و در هر فصل به‌طور متوسط 16 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزايش داشته است. همچنين بررسي نوسانات فصلي سه سال اخير نشان مي‌دهد كه عمدتا در فصل بهار و تابستان (فصول جابه‌جايي بيشتر مستاجران)، اجاره‌بها افزايش مي‌يابد و در فصول پاييز و زمستان اجاره‌بها با كاهش يا ثبات مواجه مي‌شود. 

در فصل بهار 1394 نيز، اجاره‌بها نسبت به فصل قبل و فصل مشابه قبل به ترتيب با افزايش 6/10و 5/11 درصدي به حدود 6/22 هزار تومان به ازای هر مترمربع رسيده است كه بيشترين اجاره‌بها به ترتيب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و كمترين قيمت متعلق به مناطق 19، 18، 20 و 17 است. حالا سوال اينجاست چرا با اينكه قيمت خريد و فروش كاهش مي‌يابد و ركود در اين حوزه حكمراني مي‌كند، مستأجران و كساني كه سقفي براي زندگي نياز اساسي شان است، مجبورند با رشد قيمت متداوم  اجاره‌بها دست به گريبان باشند؟ ايرج رهبر رئيس كانون سراسري انبوه‌سازان مسكن به آرمان مي‌گويد: با توجه به رشد جمعيت و تشكيل خانواده‌هاي جديد نياز و تقاضا برای مسكن هميشه وجود خواهد داشت و دو راه وجود دارد تا اين نياز برطرف شود: يكي خريد مسكن است، دوم اگر توانايي خريد وجود نداشته باشد آن را اجاره کنند. او مي‌گويد اين دو هميشه در فضاي عرضه و تقاضايي نسبت عكس دارند يعني اگر براي خريد مانع و ركودي وجود نداشته باشد كسي به سمت اجاره نمي‌رود؛ بنابراين در اين زمان كسي به سمت اجاره نمي‌رود و تقاضاي خريد زياد خواهد شد، بنابراين وقتي كه تقاضاي خريد بالا برود در فروش هم افزايش قيمت را خواهيم داشت. اما وقتي ركود حاكم باشد، برعكس تقاضا براي خريد پايين مي‌آيد؛ به همين لحاظ جمعيت به سمت اجاره مي‌روند كه اين باعث افزايش قيمت در اجاره‌بها خواهد شد. 

 شاخص تعيين‌كننده نرخ اجاره‌بها چيست؟

عقبايي مي‌گويد: عدم توازن بين عرضه و تقاضا يعني افزايش تعداد مستأجران ونبودن عرضه كافي در كشور، باعث افزايش نرخ اجاره شده است. او ادامه مي‌دهد: از طرفي ديگر برخي از مالكان ارزش ملكشان و سودي را كه از اجاره‌بها به دست مي‌آورند با نرخ سودي كه بانك‌ها به سپرده‌ها مي‌دهند مقايسه مي‌كنند و به همين لحاظ انتظار دارند كه بر اساس ارزش ملك خود نسبت به سودي كه بانك‌ها مي‌توانند بر اين مبنا لحاظ کند ميزان اجاره‌بها را نيز بر همان ميزان بسنجند و قيمت‌گذاري کنند، در حين اينكه اين موضوع غيرمنطقي است و ما بايد به اين موضوع بيشتر توجه کنيم كه قياس اجاره‌بها با نرخ سود بانكي درست نيست. همچنين تورم موجود در اقتصاد هم شاخص تعيين‌كننده اجاره‌بها نيست؛ بلكه شاخص اصلي اجاره‌بها قيمت خود مسكن است ؛لذا با توجه به اين شاخص آن چه كه در اين سال‌ها اتفاق افتاده است و ما شاهد افزايش قيمت در حوزه خريد و فروش مسكن نبوده‌ايم نبايد افزايش اجاره‌بها نیز داشته باشيم. رئيس اتحاديه مسكن مي‌افزايد بنابراين اين رشد اجاره‌بها حباب گونه و رواني است كه بيشتر به خاطر تقاضاهاي بازار ما هر سال در فصل نقل و انتقالات اين موضوع را داريم ولي خوشبختانه امسال رشدمان اينگونه نبود كه بخواهيم از آن به عنوان جهش و افزايش نامتعارف استفاده کنيم كه اميدواريم اين موضوع تا پايان شهريور ادامه پيدا نمايد. اين در شرايطي است كه بنا به گزارش خبرنگاران جوان بسياري از مالكان با كاهش نرخ سود بانكي به سراغ اجاره‌هاي ميليوني رفتند و اين موضوع باعث شده در يك ماه گذشته اجاره‌ها 20 درصدي افزايش يابد. همچنين عليرضا خسروي عضو كميسيون عمران مجلس گفته است: قيمت‌هاي اجاره امسال 20 درصد افزايش يافته و به مراتب اين قيمت‌ها نيز بيشتر مي‌شود.  در همين راستا، گزارش‌هاي ميداني نيز افزايش قيمت اجاره‌بها را تاييد مي‌كند به‌طوري كه بسياري از مشاورن املاك معتقد هستند قيمت‌‌هاي اجاره بيش از 15 درصد در اين يك ماه رشد يافته است. بر اساس اين گزارش، يكي از مشاوران املاك با اشاره به اينكه افزايش قيمت 10 تا 15 درصدي يك روش معمول در ميان مالكان خانه‌ها شده است، گفت: بسياري از مالكان به سنت قديمي قيمت‌هاي ملك خود را بايد بالا ببرند همچنين يكي ديگر از مشاوران املاك معتقد بود بسياري از مالكان به دليل چشم و هم‌چشمي قيمت‌هاي اجاره‌هاي خود را افزايش مي‌دهند.  بالا رفتن قيمت اجاره‌بهاي مسكن در يك ماه اخير كه از طرف بسياري از كارشناسان به دليل كاهش دو درصدي نرخ سود بانكي عنوان شده است در حالي است كه عقبايي رئيس اتحاديه مسكن معتقد است كه نرخ سود بانكي هيچ تاثيري در نرخ اجاره‌ها ندارد. عقبايي در تحليل اين موضوع به آرمان مي‌گويد: آنهايي كه خانه‌هايشان را اجاره مي‌دهند سال‌هاي سال است كه انگيزه دريافت اجاره‌بهایشان از انگيزه اخذ پول رهن بيشتر است و اين امر جديدي نيست. 

منبع: آرمان