در شهرهای دنیا مکانیسمی به اسم حق ساخت قابل انتقال (Transferable Development Right)  یا TDR وجود دارد که کمی شبیه تراکم‌ در شهر تهران است ولی تفاوت‌های عمده‌ای هم با آن دارد. مثلا در نیویورک این مکانیسم تا حد خوبی فعال است و بین مالکان مختلف خرید و فروش می‌شود.

ولی تی‌دی‌آر چیست و چه فرقی با تراکم‌فروشی دارد؟ به طور ساده مکانیسم تی‌دی‌ار یک مکانیسم «سقف و مبادله» (Cap and Trade) شبیه روش رایج در بازارهای آلودگی است. شهر برای مناطق مختلف سقف تراکم تعیین می‌کند و مطمئن می‌شود که حجم کل تراکم در یک ناحیه از حدی بیش‌تر نمی‌شود. ولی در داخل محدوده مالکان ساختمان‌های مختلف می‌توانند حق‌ تراکم‌شان را به سازندگان داخل منطقه بفروشند. با این مکانیسم جلوی سر کشیدن ده‌ها برج در یک منطقه فشرده گرفته می‌شود ولی برج سازان می‌توانند حق تراکم (گاهی حق هوا هم گفته می‌شود) مالکان ساختمان‌ها و زمین‌های کم‌تراکم را بخرند و نهایتا همه این تراکم‌ها را در قالب یک ساختمان بلند بسازند.

در نیویورک از این مکانیسم یک استفاده دیگر هم می‌شود: شهرداری بنا به ملاحظات فرهنگی و تاریخی، ممکن است بخواهد که بافت برخی مناطق را دست نخورده نگه دارد. مثلا منطقه‌ای در شهر هست که سالن‌های نمایش معروفی دارد و نیاز بوده که حفظ شود. در این صورت بنا به توافق شهرداری و مالکان آن ناحیه تاریخی خاص، تراکم ساختمان‌های این منطقه قابل انتقال به سازندگانی در مناطق دیگر شهر است.

خب فرق قضیه با تراکم‌فروشی کشور ما چیست؟ فرقش این است که در این شیوه شهرداری حق ندارد اجازه ساخت تجمیعی بیش‌تر از تراکم مشخص شده در ناحیه‌بندی (Zoning) را به سازندگان بدهد. بل‌که فقط اجازه می‌دهد تراکم به صورت سیال بین ساختمان‌های منطقه جابه‌جا شود، بدون این که تراکم کل منطقه تغییر کند.

درآمد شهرداری از تراکم کجا است؟ می‌تواند از مالیات روی مبادلات خرید و فروش تراکم باشد. ضمن این که ایده مالیات سالیانه از تراکم واگذارنشده به غیر هم مطرح است. چه طور؟ با این منطق که تراکم و زمین دو دارایی جانشین هم هستند. شما می‌توانید جمعیت بیش‌تری را در سطح (زمین بیش‌تر) یا در ارتفاع (هوا) ساکن کنید. پس هوا و زمین به لحاظ تابع تولید مسکن شبیه هم عمل می‌کنند. برخی شهرها این سیاست را دارند که از زمین مالیات خیلی بیش‌تری بگیرند تا از ساختمان تا به این شکل دارندگان زمین خالی را به ساختن تشویق کنند. همین سیاست برای مالیات گرفتن از تراکم واگذارنشده  هم مطرح است چون آن هم شبیه زمین ساخته‌نشده است.

در عمل مکانیسم خرید و فروش تراکم پیچیدگی‌ها، جذابیت‌ها و استراتژی‌های خرید/فروش جالبی پیدا می‌کند که شاید در آینده بیش‌تر در مورد آن‌ها بحث کنیم.

منبع: https://t.me/hamedghoddusi