افزایش وام مسکن اکنون به یکی از جدی‌ترین مباحث اقتصادی کشور مبدل شده است. از یکسو مسوولان وزارت مسکن در تلاشند با افزایش وام مسکن به تحریک بخش تقاضا کمک کرده و از این مجرا به رشد بخش مسکن که به‌زعم آنها می‌تواند موتور محرک رشد اقتصادی باشد، یاری رسانند.
از سوی دیگر، بانک مرکزی که مسوولیت ذاتی ایجاد ثبات در محیط اقتصاد کلان را بر عهده دارد، افزایش وام مسکن را مشروط به شروطی ازجمله توازن مصارف و همچنین تبیین دقیق میزان کمک دولت برای اعطای تسهیلات مسکن در بودجه سنواتی کرده است. داوری در مورد سیاست افزایش وام مسکن اکنون بر دو دیدگاه استوار است که یکی به تاثیرات آن در خروج از رکود و دیگری به آثار تورمی آن اشاره دارد. در شرایطی که هنوز تصمیم قطعی در این خصوص اتخاذ نشده است، باشگاه اقتصاددانان اقدام به نظرخواهی درباره دیدگاه‌های اقتصاددانان کشور درخصوص این طرح کرده است.
موافق 6 نفر
مفید؛ در شهرهای کوچک
بیژن رحیمی دانش / مشاور سابق رئیس سازمان برنامه و بودجه
باتوجه به اين اصل كه بانك‌ها وجوه دريافتي از مشتريان را با رعايت كسور قانوني به متقاضيان تسهيلات مي‌دهند، بنابراین چنانچه پرداخت تسهيلات به واحدهاي توليدي به راحتي و در اسرع وقت ميسر نباشد، افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن در غيركلان‌شهرها كه هنوز فروش تراكم رايج نشده است امري مفيد براي توليدات و صنايع وابسته به ساختوساز و اشتغال خواهد شد. روش بانك پارسيان در 6 سال آغاز فعاليت براي جلوگيري از بازار دلالي و واسطه‌بازي تجربه عملي قابل استفاده در این مورد است.
وام مسکن تورم‌زانیست
دکتر کمیل طیبی / استاد اقتصاد و مدیر قطب اقتصاد بین‌الملل دانشگاه اصفهان
پاسخ دقیقی نمی‌توان به این سوال داد که آیا افزایش تسهیلات مسکن تورم‌زا است یا ابزاری برای برون‌رفت از رکود فعلی کشور، حداقل در کوتاه‌مدت؟ اگر افزایش در ارائه تسهیلات منجر به درآمد بادآورده و غیرمولد برای اقشاری از جامعه شود که به طور واقعی نیاز به مسکن ندارند، می تواند عاملی برای افزایش شاخص قیمت کالاهای مصرفی و نهایتا افزایش نرخ تورم باشد، که البته این به منزله یک بی‌انضباطی مالی مجدد در سیستم بانکی کشور است و این زمانی است که قدرت خرید اضافه و به طور واضح‌تر تقاضای موثر انتظاری به جز برای مسکن در بخش مصرف ایجاد کند. در مقابل، زمانی که تنها تقاضای موثر در بخش مسکن ایجاد شود می‌توان گفت که افزایش تسهیلات مسکن در قالب وام های کمتر یا بیشتر از هشتاد میلیونی در برون‌رفت از رکود حداقل در کوتاه‌مدت نقش‌آفرینی می‌کند. زیرا انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش را به همه اقشار تعمیم می‌دهد. به طور کلی، نسبت به تورم‌زا بودن این نوع تسهیلات در شرایط فعلی اعتقاد ندارم، چون انگیزه‌های سفته‌بازی در اقتصاد کشور تا حدود زیادی تعدیل شده است، زیرا امیدواری نسبت به آینده مذاکرات هسته‌ای و منطقی شدن فضای تصمیم‌گیری دولتی فعالیت‌های سوداگرانه اقتصادی را میرا کرده است. از آنجا که انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همواره در اقتصاد ما اشتغال آفرین است، ارائه چنین تسهیلاتی چندان تورم‌زا نیست، چنانچه مجهز به ساز‌و‌کار لازم و کارآمد اداری، اجرایی و قانونی شود، می‌تواند به برطرف شدن رکود تا حدودی کمک کند.
قسط بانکی جانشین اجاره‌خانه
دکتر سهراب دل انگیزان / عضو هیات علمی دانشگاه رازی کرمانشاه
افزایش وام مسکن اگر از منابع داخلی بانک‌ها یا منابع جدیدی که از جامعه جمع‌آوری می‌شود باشد، از یک طرف منابعی را از جامعه کسر کرده و از سوی دیگر اضافه خواهد کرد، پس نباید تاثیری در حجم نقدینگی داشته باشد. پاسخ البته این است که با توجه به ضریب فزاینده پولی در کشور شاید بتوان با منابعی که از جامعه جمع می‌شود چند برابر آن را به نقدینگی تبدیل کرد، بنابراین نقدینگی افزایش خواهد یافت. امانکته این است که در شرایط کنونی جامعه اگر پولی از جامعه توسط یک بانک جمع می‌شود، این پول باید از حساب‌های مردم در بانک‌های دیگر جمع شده باشند و تنها اتفاقی که خواهد افتاد این است که پول‌های مردم از سایر بازارها جمع شده و برای بازار مسکن کارسازی خواهد شد. با این توضیح باید گفت استدلال برخی کارشناسان در این حوزه که نقدینگی با افزایش حجم وام مسکن افزایش خواهد یافت، خالی از ایراد نیست. بازار مسکن همچون بقیه جامعه گرفتار رکود تورمی است و نیاز دارد به تامین نقدینگی بیشتر دارد، چراکه همه قیمت‌ها زیاد شده اما نقدینگی بخش مسکن، خیر. اگر وام‌های 80 میلیونی به سان خون جدیدی در رگ‌های بازار مسکن باشد، که تامین مالی را افزایش دهد می‌تواند در تحرک نسبی بازار مسکن مؤثر افتد. قاعدتا مردمی که ماهیانه حدود یک میلیون تومان کرایه می‌دهند، باید بتوانند با همین رقم پرداخت به عنوان قسط وام صاحب خانه شوند. اگر نمی‌شوند و این پول را می‌پردازند یعنی دولت در این خصوص نتوانسته تسهیل‌گری صحیحی داشته باشد، لذا انسانی و البته اقتصادی است که بانک‌ها این مبلغ 80 تا 90 میلیون را به‌عنوان وام بدهند.
رکود مقدم بر تورم
سید پرویز جلیلی کامجو / دانشجوی دکترای اقتصاد دانشگاه اصفهان
با تفاوت قائل شدن بین نیاز و تقاضا در علم اقتصاد، یکی از مشکلات بزرگ مسکن مهر این بود که در بخش مسکن نیاز بدون پشتوانه را تبدیل به تقاضای بدون قدرت خرید کرد. هدف مسکن مهر کاهش فشار تقاضا از طریق عرضه گسترده مسکن نوساز بود، اما مسکن مهر نه تنها تقاضای مسکن را پاسخ نداد، بلکه تقاضای جدید برای مسکن نوساز ایجاد کرد و به آن بخش از تقاضای موثر در بازار که عامل اصلی افزایش قیمت در بازار مسکن بودند جواب نداد. عامل افزایش قیمت مسکن خانواده‌هایی نبودند که با مبالغ ناچیز صاحب مسکنی شدند که ارزش آن معادل سرمایه اولیه نیز نبود بلکه عامل افزایش قیمت مسکن خانواده‌هایی بودند و هستند که در دهک‌های متوسط درآمدی قرار دارند و به اندازه نسبتا کافی سرمایه دارند و مبتنی بر سرمایه اولیه و جریان درآمدی آتی در بازار مسکن تقاضای موثر ایجاد می‌کنند. جامعه هدف در کاهش فشار تقاضای مسکن این بخش از جامعه است. دولت می‌تواند با دادن وام کافی و متناسب این تقاضای موثر را به سمت تقاضای مسکن نوساز هدایت کند که سمت عرضه و تقاضا با هم حرکت کنند و از افزایش قیمت جلوگیری شود در صورتی که انباره مسکن افزایش می‌یابد. اما جلوگیری از انحراف وام‌های با حجم بالا بسیار مهم است. اقتصاد ایران تجربه وام‌های زود بازده را دارد. اقتصاد رانتیر ایران به صورت بالقوه ظرفیت سفته‌بازی در تمام بخش‌های اقتصادی را دارد. اما کنترل نقدینگی به معنای انسداد کامل نقدینگی نیست، بلکه یک مدیریت انعطاف‌پذیر است. مجموع تورم و بیکاری ناشی از یک سیاست اقتصادی نسبت فداکاری است که جامعه باید تحمل کند. ترازوی نسبت فداکاری در این سیاست به نفع بیکاری است. مزیت خروج از رکود این وام به نظر بیشتر از تورم‌زا بودن آن است به طوری که مطالعات روند وام مسکن نیز از این سیاست حمایت می‌کند.
تسهیلات ساخت مقدم بر خرید
مهدی اسماعیلی / پژوهشگر اقتصادی
بهره‌گيري از راهبرد تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن و افزايش مبلغ تسهيلات به منظور تحریک سمت تقاضا و خارج کردن تولید در بخش مسکن و بخش‌های وابسته از رکود، که مورد نظر وزارت مسکن و شهرسازي نيز قرار گرفته، گزينه مطلوب کنوني است. البته با لحاظ الزام عدم ورود منابع بانک مرکزي به چرخه تسهيلات، تعادل بین توان بازپرداخت و اقساط تسهيلات، اصلاح ساختار شهرها و شهرسازي و کاهش نقش بساز و بفروش‌ها. براي اين منظور پيشنهاد مي‌شود:
- تسهیلات اين صندوق‌ها نه به خريد، بلکه به ساخت تعلق گيرد. در اين شرايط آورده متقاضي، زمين و آورده بانک تسهيلات ساخت خواهد بود که قريب50 درصد مشارکت را رقم خواهد زد. البته با اين اولويت که خصوصا در کلان‌شهرها، نوسازي بافت‌هاي فرسوده در اولويت قرار گيرد.
- به منظور لحاظ الزام عدم ورود منابع بانک مرکزي به چرخه تسهيلات، بخشی از بودجه دولت تحت عنوان وجوه اداره شده نزد صندوق سپرده‌گذاری شود تا از این طریق، تسهیلات قابل تامین و پرداخت باشد.
- ضمانت سرمايه دولت نيز، مالکيت قطعي صندوق بر بخشي از ملک بر حسب ميزان تسهيلات يا بازپرداخت اقساطي تسهيلات با حفظ منابع صندوق‌ها خواهد بود که در اين حالت نيز تا پايان دوره اقساط، ملک در رهن صندوق قرار خواهد گرفت.
ممتنع 5 نفر
افزایش وام با احتیاط
دکتر وحید مهربانی / عضو هیات علمی اقتصاد دانشگاه تهران
خانه‌دار شدن عده‌ای از افراد و رونق بازار مسکن و سرایت آن به کل اقتصاد امر مغتنمی است که بدون هزینه نخواهد بود و آن عبارت است از تورمی که کل جامعه، شهری و روستایی بابت آن پرداخت خواهد کرد همان‌گونه که در مورد طرح مسکن مهر نیز چنین شد، زیرا بی‌تردید این وام‌ها باید از سوی بانک مرکزی تامین مالی شوند که پیامد آن رشد نقدینگی است. شواهد قابل‌توجهی نیز در حمایت از پولی بودن تورم در اقتصاد ایران وجود دارد، بنابراین به نظر می‌رسد نوعی تباین سیاستی در این زمینه به چشم می‌خورد: تلاش برای خروج اقتصاد از رکود و اراده برای کنترل تورم، البته این به آن معنا نیست که به صرف وجود این دوگانگی، سیاست مذکور ناموجه تلقی شود بلکه باید قوه خروج از رکود و تورم‌زایی آن را سنجید و سپس بر اساس برآیند حاصل قضاوت نمود. در نهایت از نظر اینجانب کنترل تورم اولویت بالاتری دارد و احتیاط در اجرای سیاست افزایش وام را توصیه می‌کنم.
مخالف 8 نفر
با جزئى نگري مخالفم
دکترمحمد طبیبیان / استاد اقتصاد
من اصولا با جزئى نگري موافق نيستم. وام مسكن يا هر اقدام موردي كمكي در رفع گرفتاري اقتصاي كشور نمي‌كند. در شرايطي كه ساختوساز جايگاه تخريب بافت شهري را گرفته و كمكي به رفع مشكل مسكن نمي‌كند، افزايش وام مسكن هم در جهت ساخت واحدهاي مسكوني كه به‌عنوان سرمايه‌گذاري احتكار مي‌شوند، عمل خواهد كرد.
سیاست حباب‌ساز
دکترتیمور رحمانی / عضو علمی اقتصاد دانشگاه تهران
در حال حاضر به دلیل وجود شرایط رکودی افزایش حجم وام و تسهیلات بخش مسکن نمی‌تواند فشار تورمی شدیدی ایجاد کند و به جهت ایجاد تقاضا برای کالاها و خدمات مرتبط با بخش مسکن می‌تواند برای خروج از رکود نیز تاحدی سودمند باشد. اما نکته آن است که وام مسکن به‌گونه‌ای که خریدار بتواند 50 درصد یا حتی بیشتر از هزینه خرید مسکن را با وام تامین کند ضمن اینکه در بهینه‌سازی مصرف خانوار در طول زمان سودمند است زمانی مناسب است که بانک‌ها خود به این سمت تمایل پیدا کنند نه بر اثر دستور یا بخشنامه دولتی، چرا که ورود دولت و فشار برای پیشبرد چنین سیاستی می‌تواند منجر به شکل‌گیری تقاضاهای سفته‌بازی و حباب مسکن شود که در بلندمدت اتلاف منابع و ناکارآیی را به همراه دارد. مهم باز گذاشتن دست بانک‌ها در خلق روش‌هایی برای تامین چنین وام مسکنی است تا ضمن تامین سود برای بانک‌ها توانایی بازپرداخت وام‌گیرندگان و بهینه‌یابی آنها را نیز در نظر گیرد و از نظر حقوقی گرفتاری برای طرفین در احقاق حقوق خود ایجاد نکند.
وام مسکن مولد رانت
دکترايمان حقيقي / عضو هيات علمي دانشگاه علوم اقتصاد
وام مسکن با نرخ بهره رانتي ايجاد فساد مي‌کند. افراد نه براي خريد مسکن که براي استفاده از تفاوت بهره بازار و بهره وام مسکن اقدام به خريد مسکن خواهند کرد. اين تقاضا نه تقاضاي مصرفي مسکن و نه تقاضاي سرمايه‌اي مسکن است بلکه تقاضاي رانت بهره بانکي است! البته تقاضا را در بازار مسکن تحريک کرده و قيمت را افزايش خواهد داد. نتيجه اينکه وام مسکن با هر سقفي بايد با نرخ بازار اعطا شود. من با اين ايجاد رانت مخالف هستم.وام مسکن اگر از محل نقدينگي و پول تامين شود، مسلما تورم‌زا خواهد بود. از آنجا که کسي حاضر نمي‌شود با بهره پايين سپرده‌گذاري کند، تنها راه‌حل تامين مالي اين وام ارزان، بانک مرکزي است و البته ماليات تورمي. اين روش تامين مالي هم ظالمانه است و هم غيرعاقلانه. وام مسکن اگر با نرخ معقول از محل سپرده‌گذاري اشخاص حقيقي و حقوقي تامين شود، قابل دفاع است و الا ضرر براي اقتصاد دارد و البته منافع قابل توجه براي افراد خاص.
متن کامل را در دنیای اقتصاد بخوانید