سومين همايش سالانه «استرات‍ژي هاي سرمايه گذاري در سال 94 » در مركز همايش‌هاي بين المللي رازي برگزار شد. يكي از چهار نشست تخصصي اين همايش به صنعت مسكن در سال 94 اختصاص داشت. در اين نشست تخصصي سعيد اسلامي بيدگلي، محمد فرهادي پور و صادق‌الحسيني با مرور وضعيت مسكن در سال 93، تحليل خود از روند قيمتي آن و استراتژي‌هاي سرمايه‌گذاري بهينه اين حوزه در سال 94  را ارائه دادند. مشروح مباحث اين نشست در پی می‌آید.


  اسلامي بيدگلي: خريد مسكن فتح‌الفتوح خانواده‌هاي ايراني

دكتر سعيد اسلامي بيدگلي، تحليلگر رسمي و ارشد بازار مسكن و همچنين عضو هيات‌مديره شركت عمران و بهسازي شهري ايران به‌عنوان نخستين سخنران در نشست تخصصي مسكن، تحليل‌ خود از بازار مسكن در سال94 را ارايه كرد. در ابتدا وي يادآور شد كه نظراتش نه از جايگاه مسووليت رسمي‌ بلكه به‌عنوان يك نظر كارشناسي مطرح مي‌شود كه متاسفانه برخي مقامات فعلي و سابق اين تفاوت را براي خود قايل نيستند و ممكن است افرادي از اظهارنظر اين افراد دچار ضرر شوند. سپس با برشمردن خصوصيات مقوله مسكن بدين صورت كه مسكن پس از غذا و پوشاك مهم‌ترين نياز بشر است و در اصل31 قانون اساسي به آن توجه ويژه شده، نتيجه گرفت بازار مسكن يك بازار مهم و كليدي به‌حساب مي‌آيد و در ايران نيز اين موضوع بيش از ساير نقاط جهان حساسيت دارد چرا كه به قول وي فتح‌الفتوح هر خانواده ايراني خريد مسكن است. در ادامه اسلامي بعضي از خصوصيات ذاتي مسكن از‌قبيل: كالايي بادوام، ناهمگن، سرمايه‌بر، زمان‌بر، نقدشوندگي پايين و غيرقابل واردات را اسم برد و اضافه كرد يكي از بزرگ‌ترين مشكلات در ايران نبود بانك اطلاعاتي درخصوص مسكن است در‌حالي‌كه در آلمان و امريكا كه دو كشور پيشرو درخصوص نگهداري اطلاعات مسكن و امكان دسترسي به آن هستند، افراد متقاضي مي‌توانند تاريخچه معاملات يك مسكن را تا آخرين معامله مشاهده و همچنين درخصوص قيمت ساير مسكن‌ها در محيط جغرافياي خاص اطلاع پيدا كنند و اين موضوع به كارايي بيشتر اين بازار و نقدشوندگي آن كمك شاياني خواهد كرد. در بخش بعدي سخنانش اين تحليلگر حوزه مسكن با استناد به آمارهاي رسمي نسبت هزينه مسكن به هزينه كل را 34.1درصد عنوان كرد و موفقيت دولت در كنترل تورم را به ركود خواسته يا ناخواسته بازار مسكن نسبت داد البته درخصوص آمار هزينه‌ها به گزارش مك كينزي، گريزي زد و اعلام كرد كه براساس اين گزارش در بيشتر كشورهاي جهان هزينه مسكن، 30 تا 40درصد هزينه خانوارها را تشكيل مي‌دهد و اين نسبت براي شهر تهران بيش از 50درصد است.

اسلامي به تركيب مسكن‌ در ايران اشاره كرد و با يك بررسي اجمالي نشان داد كه بخش استيجاري در طول 20سال گذشته در حال رشد بوده و يكي از اقدامات دولت يازدهم در بخش مسكن را رشد بيشتر اين بخش نام برد كه به گفته وي اين طرح نيازمند كمك جدي سيستم پولي در كشور است. درخصوص مسكن مهر به‌عنوان يك پروژه مهم در بازار مسكن، آمارهاي وي نشان مي‌داد كه حدود يك‌ميليون و 500هزار واحد تاكنون افتتاح شده يا در حال افتتاح هستند و به‌تدريج اين عدد، 700هزار واحد ديگر هم رشد خواهد داشت كه به گفته وي همه واحدهاي مسكن مهر تقاضا ندارند چراكه در بعضي از نقاط كه نسبت نفر به هكتار حدود 16نفر در هكتار است بعيد است واحدهاي كوچك مسكن مهر جذابيتي داشته باشند. همين‌طور مسكن مهر قرار بود به خانواده‌هاي كم‌درآمد برسد و اكنون بسياري از اين واحدها كه خارج از شهر‌ها هم هستند مدرسه و بعضي ديگر از زيرساخت‌ها را ندارند و همين موضوع باعث شده تا هزينه‌هاي اين خانواده‌ها افزايش چشمگيري داشته باشد و البته بهترين مجموعه‌هاي مسكن مهر از نظر تامين موادغذايي و امنيت دچار مشكل هستند پس نمي‌توان به تاثير آن در بازار واحدهاي كوچك شهري اميدوار بود اما بي‌تاثير هم نيست.

اين مسوول بازار مسكن در ادامه متوسط قيمت يك متر آپارتمان در تهران را حدود 4ميليون تومان ذكر و عنوان كرد بعد از آن شهرهاي اصفهان، شيراز و همدان قرار دارند. درخصوص افزايش قيمت مسكن داده‌هاي وي نشان مي‌داد كه در سال93 تقريبا هيچ افزايشي در قيمت مسكن رخ نداده ولي شهرهايي در ايران مانند كاشان در همين سال با افزايش قيمت مسكن روبه‌رو بوده‌اند، در تهران هم البته در ماه‌هاي اخير نسبت به زمان مشابه در سال قبل مقدار اندكي به قيمت مسكن افزوده

شده است.

 در ادامه صحبت‌هاي خود وي به ميانگين 21هزار توماني براي اجاره هر متر واحد مسكوني در تهران اشاره كرد و نيز رشد اجاره‌بها را در ماه‌هاي پاياني سال93 بين 10 تا 15درصد بيش از مدت مشابه سال قبل تخمين زدند كه اين نشان مي‌دهد با وجود ثابت‌ماندن تقريبي قيمت مسكن، اجاره‌بها رشد محسوس داشته است. اما درخصوص معاملات مسكن دكتر اسلامي بيدگلي تعداد مبايعه‌نامه‌ها را كه به‌زعم وي فاكتور مهمي در تحليل بازار مسكن به‌شمار مي‌رود در ماه بهمن رشد زيادي نداشته و به‌صورت سنتي اين مقدار در فروردين با كاهش جدي روبه‌رو خواهد بود. درباره تحليل وضعيت كلي بازار مسكن وي استناد به روند تاريخي و انتظار يك جهش پس از ركود موجود را اشتباه دانست و اعتقاد داشت؛ اين روند با همان نظم قبلي تكرار نخواهد شد. دليل وي هم به دو موضوع كلي برمي‌گشت، اولي به وضعيت مالي كشور و دومي به تخمين وي از جمعيت 89ميليوني و تعداد خانوار 28ميليوني در سال1405 و عرضه مسكن در حدود 29ميليون واحد برمي‌گشت كه معتقد بودند براي نخستين‌بار عرضه مسكن اگرچه توزيع آن در سراسر كشور يكنواخت نيست اما در كل از تقاضا پيشي خواهد گرفت و بازار به‌ندرت عرضه بيشتر را برخواهد تافت، چرا‌كه در وضعيت فعلي تقريبا به‌ازاي هر خانوار يك واحد مسكن وجود دارد. در توضيح مشكلات بانكي در كشور و تاثير آن بر بازار مسكن سعيد اسلامي به آمار ترازنامه بانك‌ها اشاره كرد و گفت كه حجم عظيمي دارايي بانك‌ها در بخش مسكن منجمد شده و حدود 35 تا 40درصد از جريان نقدينگي آنها كه از بازپرداخت وام‌هاي مسكن به‌وجود مي‌آيد در‌حال‌حاضر با مشكل روبه‌روست. مفهوم اين پديده اين است كه بانك‌ها كه بايد از طريق بازدريافت تسهيلات، سود سپرده‌هاي خود را پرداخت كنند، در‌حال‌حاضر اين چرخه به‌درستي كار نمي‌كند و نهايتا باعث شده كه با وجود حجم نقدينگي بالا، نقدينگي كافي در كشور در دسترس نباشد.

 از طرف ديگر بانك‌ها بيشتر پول خود را نه در خانه‌هاي متوسط و كوچك، بلكه در مجتمع‌هاي تجاري چندميليون مترمربعي سرمايه‌گذاري كرده‌اند در‌حالي‌كه اگر اين پروژه‌ها به بهره‌برداري برسند حجم مجتمع‌هاي تجاري در ايران از فرانسه با 70ميليون گردشگر در سال پيشي خواهد گرفت. درخصوص تامين مالي مسكن توسط بانك‌ها هم وي با ارايه اين توضيح كه وام‌هاي مسكن در سال83 حدود 31درصد قيمت مسكن را عهده‌دار مي‌شد در‌حالي‌كه اين عدد اكنون به 9درصد كاهش پيدا كرده و حتي اگر وزارت راه و شهرسازي موفق شود كه پرداخت وام مسكن را با رضايت بانك مركزي مصوب كند، بانك‌ها نمي‌توانند وام‌هاي 21 يا 22درصدي پرداخت كنند چرا كه هم‌اكنون بانك‌ها حدود 37هزار‌ميليارد تومان با نرخ بهره 34درصد به بانك مركزي بدهكار هستند و اگر منابعي در اختيار داشته باشند ترجيح مي‌دهند بدهي خود را تسويه كنند.

 وي اضافه كرد علاوه بر وام‌هاي بخش مسكن و سيستم بانكي كشور، توافق هسته‌يي و بازارهاي جايگزين هم در بازدهي مسكن در سال94 اثرگذار خواهند بود. در انتها نيز دكتر اسلامي بيدگلي با ارايه نتايج يك نظرسنجي كه از اساتيد دانشگاه، مشاوران املاك، كارشناسان اقتصادي و سرمايه‌گذاران بخش مسكن به‌عمل آورده بودند اعلام كرد كه 3درصد اين افراد كاهش قيمت مسكن، 15درصد بدون تغيير، 40درصد كمتر از تورم، 30درصد حول‌و‌حوش تورم و 12درصد رشد مسكن در سال94 را بيش از تورم پيش‌بيني كرده‌اند. درخصوص اجاره هم افراد مذكور، رشد اجاره در سال94 را با تركيب 8درصد بدون تغيير، صفر‌درصد كاهش، 30درصد كمتر از تورم، 45درصد حول‌و‌حوش تورم و 17درصد بيش از تورم پيش‌بيني كرده‌اند.

فرهادي‌پور: سرعت افزايش تقاضاي مسكن بيش از سرعت رشد جمعيت

سخنران دوم اين نشست محمدرضا فرهادي‌پور از اعضاي هيات علمي موسسه عالي بانكداري، تحليلگر نشريه اقتصاد مسكن و از طراحان طرح جامع مسكن بود. ابتداي سخنان وي به لزوم برنامه‌ريزي در اوضاع آشفته كنوني اقتصاد اختصاص داشت و سپس به عوامل اقتصادي موثر بر بازار مسكن پرداخت. به گفته وي يكي از عوامل مهم، رشد جمعيت است. آمارهاي مورد استناد وي نشان مي‌داد در فاصله سال‌ها 75 تا85 مقدار 1.62درصد، بين سال‌هاي 85 تا90 مقدار 1.3درصد و از سال90 تا92 مقدار 1.2درصد رشد جمعيت در ايران را شاهد بوده‌ايم. عامل ديگر اما تعداد خانوراهاي ايراني است كه در سال‌هاي 75 تا 85 مقدار 3.5درصد، و در سال‌هاي85تا90 مقدار 3.9درصد و نهايتا در سال‌هاي 90تا92 مقدار 2.2درصد نرخ رشد تعداد خانوارهاي ايراني بوده است. جمع‌بندي دو آمار فوق نشان مي‌دهد كه باتوجه به كاهش رشد جمعيت به‌دليل به‌وجودآمدن خانوارهاي تك‌نفره، تعداد خانوارهاي ايراني با سرعت بيشتري در حال افزايش است پس تقاضا براي مسكن با سرعتي بيش از رشد جمعيت، افزايش پيدا خواهد كرد. در ادامه عوامل‌ موثر بر بازار مسكن، فرهادي‌پور به موجودي مسكن و تعداد خانوارها هم اشاره كرد و گفت كه در سال92 براي 16ميليون و 200هزار خانوار، 15ميليون و 500هزار مسكن وجود داشته است و يك مقايسه گذرا نشان مي‌دهد كه در سا 85، تراكم خانوار 1.09 بوده و در سال92 به 1.05 رسيده است كه نشان از به بازار آمدن تقاضاي مسكن خانوارهاي تك‌نفره دارد.  

اين تحليلگر بازار مسكن در ادامه صحبت‌هاي خود با اشاره به اصطلاح اقتصادي تقابل زمانبندي‌ها، عوامل موثر بر بازار مسكن در كوتاه‌مدت و بلندمدت را از هم تفكيك كرد و افزود در بلندمدت متغيرهايي همچون توليد ناخالص داخلي، درآمد سرانه، تغييرات حجم نقدينگي، انتظارات تورمي، نرخ ارز، نوسانات بازار دارايي‌ها، حجم كل اعتبارات بانكي و سهم بخش مسكن از اين اعتبارات و حجم واقعي ارزش پول از نگاه اقتصاد كلان بر مسكن اثرگذار خواهد بود. اما در كوتاه‌مدت نوسانات سرمايه‌گذاري در بخش مسكن علاوه بر متغيرهاي كلان گفته شده تحت تاثير ديگر متغيرهاي داخلي بازار مسكن نيز خواهد بود.

وي اين متغيرها را قيمت زمين، تغيير در تعداد خانوار و توزيع سني جمعيت، هزينه ساخت، تورم انتظاري در بخش مسكن، حجم فعاليت‌هاي سوداگرانه و نرخ خانه‌هاي خالي برشمرد و براساس آمارهاي وي، نرخ خانه‌هاي خالي در ايران در سال 92، 1.6ميليون بوده كه قابل توجه است. در ادامه با تاييد آمارهاي دكتر اسلامي‌بيدگلي، محمدرضا فرهادي‌پور اعلام كرد كه بين سال‌هاي 84 تا 90 سهم شبكه بانكي از تامين مالي بخش مسكن 24 درصد بوده و بقيه را بخش خصوصي و خود خانوار تامين كرده‌اند و از سال 84 تا 91 سهم بخش بانكي به بيش از 31درصد افزايش پيدا كرده و اين به معني خروج مقدار زيادي پول از بازار مسكن است و براساس اثر چرخ دنده‌يي در اقتصاد تا وقتي كه اين منابع بخواهد به بازار مسكن برگردد، زمان زيادي طول خواهد كشيد و به‌گفته وي نمي‌توان اميد زيادي به برگشتن بازار مسكن به رونق داشت. در توضيح متغيرهاي كلان موثر بر بازار مسكن فرهادي‌پور پيش‌بيني كرد كه چه با برداشته شدن تحريم و چه با برنداشته شدن آن، توليد ناخالص داخلي در سال 94 تغيير چنداني نخواهد كرد و نرخ رشد جمعيت هم بدون تغيير خواهد ماند در نتيجه درآمد سرانه هم بدون تغيير باقي مي‌ماند و از اين بابت تقاضاي چنداني براي مسكن نخواهيم داشت. نقدينگي هم در سال 92 مانند 8 سال قبل از خود با همان سرعت درحال افزايش بوده اما سهم بخش مسكن از تسهيلات پرداخت شده در سال 92، 5 درصد بوده و اين يعني اينكه نظام بانكي تمايلي براي وام دادن به بخش مسكن ندارد و البته اين موضوع هم دلايل خودش را دارد.

دليل اول اينكه بانك مركزي در سال 87 بخشنامه‌يي صادر و بانك‌هاي خصوصي را از پرداخت وام خريد مسكن محروم كرده است و در مقابل، تسهيلات ساخت هم براي بانك خصوصي به‌دليل طولاني بودن زمان بازپرداخت جذابيتي ندارد. در بررسي بانك‌هاي دولتي هم محرز شده كه 50 درصد تسهيلات را بانك مسكن به تنهايي پرداخت كرده و اين هم يك پيام ضمني دارد و آن اينكه ديگر بانك‌هاي دولتي هم كه تا حدودي قدرت تصميم‌گيري دارند علاقه‌يي به ورود به بخش مسكن ندارند و اين موضوع در سال 94 هم تغيير نخواهد كرد. درخصوص قيمت زمين هم، وي عنوان كرد كه در بعضي از محلات تهران سهم قيمت زمين از قيمت مسكن به حدود 55 تا 60 درصد رسيده لذا از متغيرهاي كليدي محسوب مي‌شود.

محمدرضا فرهادي‌پور در پايان صحبت‌هاي خود خريد زمين را به سرمايه‌گذاران در سال 94 البته با نگاه بلندمدت توصيه كرد آن هم با استناد به كتاب سرمايه در قرن 21 اثر آقاي پيكتي كه نشان مي‌دهد اگر در يك بازه 100ساله اقتصاد يك درصد رشد كند، رشد قيمت زمين بسيار قابل توجه خواهد بود. همينطور وي بخش ساخت در سال 94 را فاقد جذابيت دانستند اما سرمايه‌گذاري در بخش استيجاري را مناسب توصيف كرد چراكه براساس محاسبات وي متوسط سودآوري سالانه در بخش استيجاري در كشور در سال‌هاي 84 تا 92، 26درصد بوده كه از اين ميزان 8 درصد مربوط به اجاره دريافتي و بقيه مربوط به عايدي سرمايه است و اين در مقايسه با نرخ بهره بلندمدت بانكي كه در بازه زماني مشابه 18درصد بوده به مراتب بيشتر است.

الحسيني: پيش‌بيني قيمت و زمان خروج از ركود

سخنران سوم بخش مسكن صادق الحسيني، اقتصاددان و فارغ‌التحصيل دانشگاه سيراكيوز امريكا بود. وي ابتدا با اشاره به نظم‌هاي آماري بازار مسكن تاكيد كرد كه طبق روند تاريخي پس از هر رونق يك ركود و پس از هر ركود شاهد يك رونق بوده‌ايم. رونق‌ بازار مسكن بين 8 تا 14 فصل و به‌طور متوسط 10فصل دوام داشته‌اند و ركودها هم بين 9تا 12فصل و به‌طور متوسط 10فصل طول كشيده‌اند و اين به معني ماندگاري بيشتر ركود در ايران است و با فرض اينكه بازار مسكن در ايران روندهاي تاريخي خود را مجدد تكرار خواهد كرد مي‌توان به بازگشت رونق اميدوار بود. درخصوص شهرستان‌ها هم ركود بين 9تا 16فصل طول كشيده كه نشان از عمق بيشتر ركود در شهرستان‌ها دارد. در ادامه وي به يك سري واقعيت‌ها درخصوص بازار مسكن اشاره كرد ازجمله:

*هرچه ميزان جهش قيمت در دوران رونق بيشتر باشد، مدت دوران رونق كوتاه‌تر مي‌شود.

*اگرچه جهش سال 86 بي‌سابقه بود و انتظار دوران ركود طولاني‌تر در ادامه آن مي‌رفت اما با يك افت بي‌سابقه و بعد از گذر تنها دو سال دوباره بازار مسكن وارد فاز رونق شد و دهه 90 شمسي را با رونق آغاز كرد. دليل اصلي اين امر هم افزايش شديد نرخ ارز بود.

*رونقي كه از ميانه سال 90 شروع شد و تا فصل اول سال 92 ادامه يافت يكي از كم عمق‌ترين رونق‌هاي تاريخ مسكن ايران است چراكه اين رونق تنها 7 فصل به طول انجاميد.

در توضيح موارد بالا وي به انتخابات رياست‌جمهوري سال 92 و به تبع آن تغيير چارچوب‌هاي عملكرد  همچنين تغيير ريسك‌هاي بازار اشاره كرد و گفت قيمت يك مترمربع واحد مسكوني پس از انتخابات رياست‌جمهوري تا پايان سال 92 يا بدون تغيير يا با كاهش روبه‌رو بوده كه اين روند در ارديبهشت 93 دچار يك جهش قيمتي شد كه به همين ميزان و حتي بيشتر از آن در تير 93 كاهش داشت و اثر آن را خنثي كرد و بعد از آن هم تغيير قابل ملاحظه‌يي مشاهده نشده است.

صادق الحسيني در ادامه با نام بردن تعداد معاملات مسكن به‌عنوان مهم‌ترين شاخص ركود و رونق بازار، دوران پس از انتخابات را ركود مطلق در بازار مسكن توصيف كرد كه تعداد مبايعه‌نامه‌هاي امضا شده تا حدود 5000 عدد هم افت داشت و اين ركود تا ابتداي سال 93 هم ادامه پيدا كرد.

وي همچنين به افزايش تعداد معاملات از تابستان 93 به بيش از 10000معامله و وارد شدن بازار مسكن به يك ركود نسبي اشاره كرد. براساس سخنان اين تحليلگر اگر تعداد معاملات مسكن در تهران كمتر از 8000 عدد باشد دچار ركود مطلق هستيم و اگر اين تعداد بين 8000 تا 15000 باشد ركود نسبي بر بازار حاكم است و اگر تعداد مبايعه‌نامه‌ها بيش از 20000عدد باشد و اين تعداد بيش از 2 فصل ادامه داشته باشد بايد منتظر يك جهش قيمت و دوران رونق باشيم. درباره ارتباط قيمت زمين و مسكن، وي اين دو مقوله را مرتبط به هم دانست و گفت براساس داده‌هاي موجود هم جهش‌هاي قيمتي حوزه مسكن بيشتر از تغييرات مثبت قيمت زمين بوده و هم ركودهاي بخش مسكن عميق‌تر از كاهش قيمت زمين بوده است.

در ادامه هم تعداد پروانه‌هاي صادره ساختماني را با متوسط قيمت مسكن در نقاط شهري ايران مقايسه كرد و براساس سقوط شديد تعداد پروانه‌ها در سال93، نتيجه گرفت عرضه مسكن در سال95 به‌شدت كاهش پيدا خواهد كرد و اين يك سيگنال مهم براي بازار خواهد بود.

درخصوص تغييرات قيمت، مديرمسوول اقتصاد آنلاين بناي تحليل خود را براساس مقايسه عرضه و تقاضاي مسكن و عوامل موثر بر هر كدام در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت از يك طرف و بلندمدت از طرف ديگر، گذاشته بود. تقاضاي مسكن در بلندمدت به عقيده وي تنها متاثر از عوامل جمعيتي و در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت به درآمدهاي نفتي، رشد نقدينگي و نوسانات قيمت مسكن و تسهيلات به بخش مسكن وابسته خواهد بود. اما درخصوص عرضه، وي پروانه‌هاي ساختماني، زمين، سياست‌هاي دولتي و خانه‌هاي خالي را عوامل موثر بر عرضه مسكن توصيف كرد. به گفته وي نبايد عرضه مسكن مهر را در عرضه كل مسكن كشور لحاظ كرد چراكه افراد متقاضي مسكن مهر اگر اين پروژه اجرا نمي‌شد، نمي‌توانستند براي مسكن، تقاضاي موثر ايجاد كنند و به‌همين دليل دخيل كردن مسكن مهر در تحليل‌ها را بيهوده فرض كرد. درخصوص تقاضاي مسكن اما با تحليل آمارهاي مربوط به ازدواج كه حدود 800هزار ازدواج و 150هزار طلاق در كشور تخمين زده مي‌شود، الحسيني يادآور شد هم ازدواج و هم طلاق به تقاضاي مسكن خواهند افزود. همچنين هم‌اكنون خانوارهاي تك‌نفره كه حدود دوميليون خانوار هستند تقاضاي موثر براي مسكن دارند و ممكن است اين تعداد در 10سال آينده به دوبرابر افزايش پيدا كند و بدين‌ترتيب وي صحبت درخصوص عوامل بلندمدت موثر بر تقاضاي مسكن را با گفتن اين موضوع كه تا پايان دهه90، بازار مسكن ايران توان اشباع شدن ندارد و برخلاف آنچه گفته مي‌شود هنوز سيكل‌هاي رونق و ركود درآن به‌وجود خواهد آمد، پايان برد.

درمورد متغيرهاي موثر بر روند ميان‌مدت مسكن، آقاي الحسيني به شوك نفتي و تاثير آن اشاره كرد و آن را يك عارضه براي تمام كشورهاي نفتي نام برد به‌صورتي كه بعد از هر شوك نفتي بايد منتظر يك شوك در بازارهاي غيرقابل مبادله بود كه مسكن هم يكي از اين بازارهاست. براي تاييد سخنان خود، او از شوك درآمدهاي نفتي سال‌هاي 79-78، شوك سال84 و شوك نفتي سال 90‌-89 نام برد كه بعد از اين سه شوك بزرگ‌ترين شوك‌هاي بازار مسكن رخ داده است، پس باتوجه به تحريم‌ها و كاهش قيمت نفت، سال آينده بازار مسكن از محل درآمدهاي نفتي به جلو كشيده نخواهد شد و از اين منظر بازار مسكن در سال94 بازار ضعيفي خواهد بود. اما درمورد تاثير رشد نقدينگي بر بازار مسكن با استناد به آمارها، هميشه وقتي كه رشد نقدينگي در چند سال بالا بوده و رشد قيمت مسكن نتوانسته اين رشد را تجربه كند و شكاف‌هاي عميق ايجاد شده، ما شاهد يك رشد در قيمت مسكن بوده‌ايم و هر مقدار اين شكاف بين رشدها بزرگ‌تر بوده، جهش قيمتي هم بزرگ‌تر بوده و اين الگو براي سال‌هاي92 و 93 كه شكاف بين رشد قيمت مسكن و رشد نقدينگي ايجاد شده هم قابل تكرار است و اين يعني اينكه مسكن در سال94، پتانسيل‌هايي براي افزايش قيمت دارد.

پيش‌بيني صادق الحسيني با سناريوبندي خوشبينانه، بدبينانه و محتمل همراه بود كه در سناريوي محتمل با احتمال وقوع 80درصد، بازدهي 15درصدي براي مسكن تخمين زده شد كه بيشتر اين بازدهي هم در سه ماهه آخر سال94 اتفاق خواهد افتاد. درنهايت هم با برشمردن استراتژي‌هاي بهينه در بازار مسكن، بهترين زمان خريد از نگاه صادق الحسيني، 6ماهه اول سال94 و تاحدودي فصل سوم 94 و براي خانه‌هاي بزرگ‌تر و در نقاط شمالي و لوكس تهران عنوان شد آن‌هم به‌خاطر كمبود نقدينگي شديد سازندگان و قدرت بالاي چانه‌زني خريداران.

استراتژي بهينه براي مالكان هم اخذ اجاره بيشتر به‌جاي رهن خواهد بود چون بازدهي خوبي در بازار پول و سرمايه در سال94 نصيب مالكان نخواهد شد. استراتژي مناسب براي مجتمع‌هاي تجاري باتوجه به صدور 105 مجوز احداث مجتمع‌هاي تجاري بزرگ در سال‌هاي 91 و 92 كمي دشوار است، چون مالكان اين مجتمع‌ها، نهادهاي نظامي، نهادهاي عمومي بزرگ و متوليان توانمند با امكان دسترسي گسترده به نهادهاي حكومتي هستند و براساس آمارهاي شهرداري، بيش از 30مجتمع تجاري در سال94 به بهره‌برداري خواهد رسيد كه وحشتناك است و تهران با يك تجاري‌سازي بي‌سابقه در تاريخ خود روبه‌رو خواهد شد آن‌هم درحالي كه غالب اين پروژه‌ها با اينكه داراي پاركينگ كافي هستند اما مطالعات ترافيكي ندارند و به‌همين خاطر شهرداري تهران مجبور خواهد بود در سال آتي و در سال‌هاي آينده هم يا مجوز بعضي از اين پروژه‌ها را بازخريد كند يا به آنها اجازه بهره‌برداري 100درصدي ندهد. پس بهتر اين است كه سرمايه‌گذاران از اين مجتمع‌ها خريد نكرده باشند و اگر فردي قصد خريد دارد بايد استراتژي انتخاب مجتمع‌هاي تجاري با مطالعات و امكانات ترافيكي مناسب را اتخاذ كند و باتوجه به انتظار كاهش قيمت اين واحدهاي تجاري مي‌توان با چانه‌زني بالا با قيمت پايين خريد كرد و شايد بازدهي مناسبي هم نصيب سرمايه‌گذاران كند. براي سرمايه‌گذاران در حوزه ساخت هم از نگاه وي استراتژي مناسب، شروع به ساخت‌وساز در نيمه دوم94 است چراكه سال95 و 96 بازار خوبي براي مسكن خواهد بود.

منبع: تعادل