مسوولان ارشد وزارت راهوشهرسازي و بانك مركزي طي نامه‌يي به مقام رياست‌جمهوري درخواست كرده‌اند درراستاي مقابله با ركود و افزايش اشتغال، تسهيلات ويژه (بخوانيد يارانه‌اي) براي بخش مسكن پيش‌بيني شود. قطعا باتوجه به دانش كارشناسان هر دو واحد اقتصادي بزرگ كشور، در اين زمينه بررسي‌هايي صورت گرفته است. ليكن نادرستي‌هاي جدي متعددي در مورد اين پيشنهاد مشترك به‌نظر مي‌رسد كه استدعا مي‌شود مورد توجه قرار گرفته و قبل از هرگونه اقدام عملياتي به آنها پاسخ داده شده و روش‌هاي مناسب براي رفع آنها پيش‌بيني شود. البته تحليل بسيار دقيق و گسترده‌تر از اين يادداشت كوتاه در مورد هر يك از پرسش‌هاي مطرح شده ضرورت دارد، اما باتوجه به نگراني از عملياتي شدن درخواست تسهيلات ويژه، در اينجا فقط به طرح كوتاه بخشي از اين پرسش‌ها بسنده شده است.
مترادف دانستن تحريك تقاضا و افزايش توليد: سرمايه‌گذاري بيشتر، افزايش توليد در صنعت ساختمان، افزايش اشتغال و رونق در فعاليت‌هاي ساختماني مستلزم شروع ساخت‌وسازهاي جديد، تكميل واحدهاي ناتمام، نوسازي و ترميم واحدهاي موجود است. افزايش تقاضا براي خريد واحدهاي موجود ضرورتا به توليد مسكن بيشتر منجر نخواهد شد. نكته‌يي است ظاهرا بديهي اما در بسياري از تحليل‌ها ناديده مي‌ماند. در بحث اخير، اگر وام‌هاي جديد صرف خريد واحدهاي موجود (نوساز و غيرنوساز) شد، چه تضميني وجود دارد كه بعد از آن شاهد رونق ساخت‌وساز و توليد مسكن بيشتر باشيم.
مترادف دانستن بخش ساختمان و زيربخش مسكن: صنعت بخش ساختمان به‌عنوان يك بخش توليدي اقتصاد، محدود به مسكن و فعاليت‌هاي مرتبط با آن نيست. پل، راه‌سازي، تاسيسات فرودگاهي، خدمات عمراني شهري، راه‌آهن، ساخت مجموعه‌هاي تجاري، ساخت مجموعه‌هاي خدماتي، ساختمان‌سازي در واحدهاي صنعتي، معدني و كشاورزي سهم بسيار بالايي در بخش ساختمان و صنايع وابسته به آن دارند. رونق و افزايش اشتغال در بخش ساختمان را مي‌توان از طريق اين زيربخش‌ها نيز ديد كه در افزايش توليدات ساير بخش‌ها هم اثر مثبت دارند. لذا نبايد در رونق بخش ساختمان صرفا زير بخش مسكن موردتوجه باشد. اولويت‌هاي تخصيص منابع مالي مورد درخواست مي‌تواند در مقايسه با ساير زيربخش‌هاي ساختمان تعيين شود.
غفلت و ناديده گرفتن محدوديت بودجه‌اي پس‌انداز و سرمايه‌گذاري: در سطح كلان اقتصاد كشور سرمايه‌گذاري از هر نوع (ازجمله مسكن جديد) محدود به پس‌انداز كل كشور است. درحالي كه به جهت ركود و تورم در دو سال گذشته كل پس‌انداز اقتصاد كشور تقليل يافته است. سرمايه‌گذاري بيشتر در مسكن معادل سرمايه‌گذاري كمتر در ساير بخش‌هاي توليدي (صنايع و معادن، كشاورزي، نفت، آب و برق و تاسيسات عمراني و...) است. صرف تخصيص و تامين اعتبارات و تسهيلات مالي بيشتر از سطح پس‌انداز ملي براي سرمايه‌گذاري‌ها نيز فقط موجب تشديد تورم حاكم و بالاي كشور است. خطر چنين تورمي چگونه در افزايش تقاضاي مسكن ديده شده است؟
كم توجهي به آثار شاخص قيمت مسكن بر تورم انتظاري و تورم واقعي: شاخص قيمت مسكن و اجاره علاوه بر نقش مستقيم و غيرمستقيم آن بر تورم واقعي، در تعيين تورم انتظاري نيز توسط فعالان اقتصادي بسيار مورد توجه است. افزايش قيمت‌ها در بخش مسكن پيش‌بيني‌هاي تورمي جامعه را افزايش مي‌دهد كه خود زمينه‌ساز افزايش واقعي تورم است. نكته درخور توجه آنكه در 12 ماه منتهي به خرداد 1393 افزايش قيمت مسكن در كل كشور
9/20درصد و افزايش اجاره 1/19درصد بوده كه برخلاف باورهاي عمومي منفي نيست و فاصله چنداني هم با تورم مصرف‌‌كننده ندارد. اما عملا همين فاصله محدود بر تورم انتظاري اثر كاهشي قابل‌ملاحظه‌يي داشته است، به‌ويژه توجه شود به جهت توقف و كاهش قيمت واحدهاي لوكس در تهران و شهرهاي بزرگ كه اين ركود قيمتي واحدهاي لوكس به لحاظ تعديل تورم انتظاري، بسيار كارساز بوده است. بخشي از كاهش تورم واقعي كشور ريشه در كاهش تورم انتظاري دارد.
كم‌توجهي به نقش مسكن مهر: بخش بزرگي (بيش از نيمي) از پروژه مسكن مهر به لحاظ تكميل و تسهيلات زيربنايي آماده استفاده نيست. اتمام آن مستلزم سرمايه‌گذاري سنگيني در سطح 50هزار ميليارد تومان است. تصور مي‌شود تامين و تخصيص آن اولويت بالاتري در مقايسه با درخواست تسهيلات يارانه‌يي برنامه‌هاي مقابله با ركود و رونق بخش ساختمان، براي وزارت راهوشهرسازي داشته باشد. اقتصادي كه سالانه توان ساخت بيش از 600هزار واحد مسكوني را ندارد، با تكميل 1200هزار واحد باقي‌مانده و تحويل نشده، اولا گام بزرگي در جهت تامين تقاضاي مصرفي مسكن آن هم به‌ويژه براي گروه‌هاي كم‌درآمد و مسكن اولي برداشته خواهد شد. ثانيا فعاليت‌هاي ساختماني مرتبط با تكميل آنها موجب رونق بخش ساختمان خواهد شد. توجه خواهد شد اين سرمايه‌گذاري و عرضه به جهت ارتباط آن با بازارهاي مسكن و مستغلات از انواع ديگر، موجب رونق آنها نيز خواهد شد. بديهي است تامين مالي مسكن در سطوح ديگر (اقشار مرفه و متوسط) را مي‌توان به بازار سرمايه و اوراق رهني با نرخ سود رقابتي در بازارهاي مالي سپرد.
پيش‌بيني نرخ‌هاي بهره ويژه و تخريب ساختار مالي: ساختار مالي كشور كه مشكلات متعددي دارد در گذشته به كرات مورد سوءاستفاده دولت و گروه‌هاي خاص قرار گرفته است. اكنون محتمل به‌نظر مي‌رسد، درصورت عملياتي شدن درخواست وزارت راهوشهرسازي، همان دور باطل تكرار شود. نرخ بهره 14درصد و چگونگي تامين آن باتوجه به ارتباط بسيار نزديك بخش‌هاي بازارهاي مالي، درنهايت تامين منافع گروه‌هاي خاص گذشته و تخريب بيشتر ساختار مالي كشور خواهد شد. در نامه مشترك نوشته شده است: «پرداخت مابه‌التفاوت سود به صندوق‌هاي مسكن و جبران كمبود منابع آن از محل منابع عمومي (بخوانيد بودجه كشور كه دچار كسري منابع است) در قالب وجوه اداره شده (بخوانيد به جهت كسري منابع، لاجرم از طريق پايه پولي) و يارانه نرخ سود تسهيلات (بخوانيد سركوب مالي) ضروري است.» اهل فن مي‌دانند اقتصاد كشور چگونه چندين بار اين مسير را طي كرده و درنهايت فقط گروه معدودي از اقشار نيازمند از آن منتفع شده‌اند ولي آثار قيمتي، فساد و سوءاستفاده احتمالي آن به كل اقتصاد تحميل شده است. توجه خواهد شد كه هرگونه تامين منابع براي اين پيشنهاد از مسير كسر بودجه (يا انبساط بودجه) يا استقراض از بانك مركزي، پس از وام‌دهي اوليه بانك‌ها به اقشار، هدف از طريق فرآيند ضريب فزاينده بانكي موجب افزايش نقدينگي وتسهيلات اعتباري به ميزان چندين برابر مقدار اوليه خواهد شد كه بر نحوه تخصيص و وام‌دهي آنها بانك مركزي كنترلي نخواهد داشت. ضريب فزاينده بانكي در حال حاضر در سطح بسيار بالايي است.
غفلت از شوك احتمالي تقاضاي مسكن و افزايش قيمت: پيشنهاد تسهيلات اعتباري ويژه كه مبتني بر افزايش تقاضاي مسكن است، همانند موارد مشابه گذشته، همراه با افزايش قيمت‌هاي مسكن خواهد بود. چه مقدار از اين افزايش قيمت نصيب خريداران يا سوداگران خواهد شد قابل بحث است. نكته قطعي آنكه افزايش قيمت مسكن در بيشتر موارد آثار نامطلوبي در بازتوزيع دارايي‌ها و درآمدها به زيان اقشار كم‌درآمد دارد. در مورد اخير اين نكته نيز قابل‌تامل است كه با افزايش قيمت مسكن آيا تسهيلات پيش‌بيني شده براي مصرف‌كنندگان خنثي خواهد شد يا خير.
نكات قابل تامل ديگر: نظر به احتمال فوت وقت، در اين نامه از توضيح و تحليل گسترده‌تر احتراز كرده و فقط به ذكر بعضي نكات و پرسش‌هاي ديگر كه به ذهن مي‌رسد، اكتفا مي‌شود. بررسي دقيق‌تر موضوع به فرصتي ديگر موكول مي‌گردد:
*ارجاع نادرست تصميم‌گيري به رياست‌جمهوري
*كاربرد نادرست اصطلاح تقاضاي موثر در بحث وام‌هاي رهني براي متقاضيان مسكن
*مترادف نمودن گسترش بازارهاي رهني و وام‌هاي سهميه‌بندي شده
*كمك احتمالي به ادامه حيات بيماري هلندي اقتصاد كشور
*تثبيت و تضمين سود سوداگران مستغلات از حباب‌هاي قيمتي مسكن دوره گذشته (زمستان 90 تا بهار 92)
*ضرورت توجه به تقاضاي پس‌اندازي و سوداگري مسكن
*ضرورت توجه به نقش موسسات رهني دولتي در بحران مالي بزرگ 2008
*كم‌توجهي به ضرورت وجود واحدهاي خالي تجاري، اداري و مسكوني نوساز و دست دوم در بازار مسكن
اميد است پيش از هر گونه تصميم اجرايي درمورد درخواست فوق بررسي‌هاي بيشتري به‌عمل آمده تا نارسايي ديگري بر ساختار ناسالم مالي اقتصاد كشور اضافه نشود.
منبع: تعادل