بازار مسكن در ماه پاياني با مستاجران همراه مي‌شود؟
مزیت شهريورماه براي اجاره‌نشين‌ها
قراردادهاي «2ساله» در راه بازار اجاره
ريسك اجاره آپارتمان‌هاي نوساز كم شد
دلالان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي از حضور يك فرصت در بازار مسكن خبر مي‌دهند كه به اعتقاد آنها استفاده از آن توسط اجاره‌نشين‌ها، تبعات ركود دو ماه اول فصل داغ نقل‌وانتقالات ملكي را مي‌تواند در هفته‌هاي پاياني فصل جبران كند.
بازار اجاره از اين هفته با موج تازه‌اي از متقاضياني كه پس از صعود اجاره‌بها در تيرماه و تعطيلي بازار در مردادماه، تصميم به كناره‌گيري موقتي گرفته بودند، مواجه مي‌شود.
همچنين براي گروه ديگري از اجاره‌نشين‌ها نيز مهلت قرارداد، در شهريور به پايان مي‌رسد كه به اين ترتيب حجم تقاضاي اجاره در ماه جاري نسبت به دو ماه قبل افزايش تصاعدي پيدا خواهد كرد.
اما در مقابل اين تقاضا، رفتار شكننده گروهي از موجران، صف كشيده است كه اگر توسط مستاجرها شناسايي و بهره‌برداري شود، اجاره‌نامه‌هاي شهريور91 با حداكثر امتياز نسبت به قراردادهاي قبلي منعقد خواهد شد.
اين فرصت تازه عبارت از «كمبود شديد بودجه مالي خريد واحدهاي مسكوني نوساز» است كه باعث شده خريداران اين واحدها براي جبران بخشي از هزينه خريد، آپارتمان را يكجا به صورت «2ساله» رهن‌واجاره دهند.
بازار اجاره آني واحدهاي خريداري‌شده در سال‌هاي گذشته نيز رونق داشت اما مالكان اين واحدها حداكثر يك‌سال در نقش موجر عمل مي‌كردند طوري كه بعد از 12ماه مي‌توانستند از پس تسويه‌حساب با فروشنده بربيايند، اما امسال بزرگي فاصله بين قيمت و قدرت خريد مسكن به قدري افزايش يافته كه خريداران براي جبران اين فاصله مجبورند واحدمسكوني را به محض خريد، براي دوسال كامل اجاره دهند تا با پول دريافتي از محل رهن و اجاره‌هاي ماهانه، بدهي‌هايشان را پرداخت كنند.
آنطور كه مشاوران‌املاك مي‌گويند: اجاره‌نامه‌هاي دوساله از روي استيصال مالكان واحدهاي نوساز تازه‌خريداري شده، در حال باب شدن است و اين نوع از قراردادهاي اجاره به مراتب براي مستاجرها جذاب‌تر از اجاره‌نامه‌هاي يكساله ‌است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اجاره دوساله آپارتمان باعث صرفه‌جويي در هزينه ريالي و زماني نقل‌وانتقال مي‌شود و در عين حال از افزايش نجومي اجاره‌بها در سال دوم جلوگيري مي‌كند.
در قراردادهاي دوساله اجاره معمولا رقمي نزديك به تورم براي افزايش اجاره‌بها درسال دوم، قيد مي‌شود كه اين نرخ به مراتب پايين‌تر از اجاره‌‌هايي است كه ساير مالكان يك سال بعد به بازار پيشنهاد مي‌كنند.
در بازار اجاره دو ساله آپارتمان، هم حالت رهن‌واجاره موجود است و هم شيوه دريافت اجاره ماهانه كه البته حالت اخذ اجاره ماهانه بيشتر و پیشنهاد رهن کامل نایاب است.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» تنظیم قراردادهای 2 ساله اجاره مسکن که به نوعی آن را «قراردادهای توافقی» هم عنوان می‌کنند، این روزها برای مالکان ریسک محسوب می‌شود به همین خاطر اکثر موجران ترجیح می‌دهند قرارداد اجاره واحدهای استیجاری خود را در صورت لازم، سال به سال تمدید کنند تا اینکه در همان ابتدا مدت زمان قرارداد را 2 ساله یا بیشتر تعیین کنند. نوسان قیمت‌ها به صورت روزمره همچنین عدم پیش‌بینی وضعیت اقتصادی و از سوی دیگر بی اعتمادی به قدرت مالی مستاجران باعث شده تا مالکان در بازار اجاره واحدهای مسکونی از تنظیم قراردادهای 2 ساله خودداری کنند.
اما با این تفاسیر تحت هر شرایطی قراردادهای 2 ساله اجاره مسکن به نفع مستاجران است؛ چراکه طی چنین قراردادهایی مستاجران از پرداخت برخی هزینه‌ها همچون هزینه جابه‌جایی، حق کمیسیون بنگاه و حتی از سپری کردن زمان در بازار اجاره معاف می‌شوند و اغلب مشاوران املاک معتقد هستند که مستاجران برای تنظیم قراردادهای 2 ساله اصرار به رهن دارند، اما درصد بیشتر موجران شرایط رهن و اجاره را در نظر می‌گیرند.
قراردادهای اجاره 2 ساله با شرایط رهن‌و‌اجاره
برخلاف اینکه بسیاری از متقاضیان در بازار اجاره تصور می‌کنند که قراردادهای 2 ساله اجاره مسکن با شرایط رهن کامل تنظیم می‌شوند، در حال حاضر بیش از 80 درصد از قراردادهای 2 ساله با پرداخت اجاره ماهانه به علاوه مبلغ ودیعه تعیین می‌شوند.
مشاوران‌املاك مي‌گويند: آن دسته از موجرانی که واحد خود را بیش از یک سال به دست مستاجر می‌سپارند، نرخ اجاره را برای مدت مذکور ثابت تعیین نمی‌کنند، بلکه قید می‌کنند با توجه به میزان تورم سال بعد به اجاره بها افزوده خواهد شد.
قراردادهای 2 ساله رهنی مختص موجران پول لازم در شمال تهران بنگاهداری درباره حجم فایل واحدهای اجاره‌ای با قراردادهای 2ساله تصریح کرد: در شرایط کنونی کمتر مالکی در بازار اجاره حاضر می‌شود واحدش را با قرارداد 2 ساله به متقاضی تحویل دهد و شرایط فعلی اقتصادی طوری است که تنظیم قرارداد اجاره بیش از یکسال مزایایی برای موجران ندارد، اما این نوع قرارداد برای مستاجران خالی از عیب است؛ زیرا هزینه‌های جانبی برای یک جابه‌جایی بسیار زیاد است و با قراردادهای 2 ساله این هزینه به صفر می‌رسد.
تمدید قرارداد اجاره در ازای تنظیم قرارداد 2 ساله
با توجه به وضعیت اقتصادی امروزی که بسیاری از مستاجران برای تامین و پرداخت اجاره بها با مشکل روبه‌رو هستند، کمتر موجری ریسک می‌کند که قرارداد اجاره واحدش را 2 ساله تنظیم کند تا مبادا مستاجر به وی بدهکار شود. مشاور املاکی در مركز تهران در ادامه این خبر گفت: در قراردادهای دو ساله ممکن است نرخ اجاره 2 سال را بر اساس درصد تورم سالانه تعیین کنند و علاوه بر آن مبلغ اضافه‌ای را از همان ابتدای قرارداد از مستاجر دریافت کنند که با این حساب میزان اجاره بها در سال دوم تغییر نخواهد کرد یا اینکه طی شرایط ضمن عقد قرارداد ذکر می‌شود که بر اساس چه عواملی نرخ اجاره سال دوم محاسبه خواهد شد.
بی قانونی در تنظیم قراردادهای 2 ساله
طی 2 سال گذشته اجاره بهای واحدهای مسکونی باید طبق قانون تعزیرات به میزان درصد مشخص شده ( پارسال بین 7 تا 9 درصد و امسال بین 11 تا 13 درصد ) افزایش می‌یافت، اما به نقل از اکثر مشاوران املاک فعال نه تنها موجرانی که سال به سال مستاجران خود را جواب می‌کنند به این قانون عمل نکردند، بلکه مالکانی که قرارداد اجاره واحدشان را 2 ساله تنظیم می‌کنند به هیچ عنوان به چنین قانونی اهمیت نمی دهند. بنگاهداری در محدوده بلوار کشاورز با ادامه این خبر افزود: برای تعیین میزان نرخ اجاره قراردادهای 2 ساله، مشاوران املاک هیچ دخالتی ندارند و فقط مالک و مستاجر بر سر نحوه و میزان پرداخت اجاره بها با یکدیگر گفت‌وگو می‌کنند و در نهایت رقمی برای نرخ اجاره مشخص می‌شود که طرفین معامله از آن راضی هستند. وی خاطر نشان کرد : مبلغی که یکسال اول قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود معمولا رقمی است که به اجاره بهای قراردادهای یکساله شباهت دارد، اما برای نرخ اجاره‌ای که مستاجر باید بابت سال دوم قرارداد پرداخت کند چندین مساله همچون میزان تورم احتمالی، افزایش معقول سالانه اجاره‌بها و مواردي از اين دست مورد بررسی قرار می‌گیرد و بالاخره موجر و مستاجر با جمع‌بندی به رقم توافقی دست پیدا خواهند کرد.

منبع: دنیای اقتصاد