تعيين مسير پول حاصل از فروش مسكن با فرارسيدن فصل خريد زمين
قيمت زمين نسبت به پارسال چقدر افزايش يافته است؟
با فرارسيدن فصل خريد زمين در بازار ساخت‌وساز، فروش ملك كلنگي و زمين خام نيز از حالت ركودي نيمه‌اول سال خارج شد.
تقاضا براي خريد زمين همه ساله از نيمه آذرماه به مدت حداكثر سه ماه وسعت پيدا مي‌كند؛ اما امسال به دليل آنچه دلالان زمين دست به نقد بودن انبوه‌سازان عنوان مي‌كنند، حجم تقاضا تراكم بيشتري پيدا كرده است.
سازنده‌ها بعد از آنكه موفق شدند واحدهاي مسكوني نوساز فروش‌نرفته در تابستان را از طريق رونق پاييزي معاملات مسكن، روانه بازار كنند، هم‌اكنون از آمادگي كامل مالي براي خريد زمين برخوردار هستند.
طبق اعلام واسطه‌هاي بازار زمين در تهران، بازار پاييزي اين نوع ملك داغ شده؛ اما خريداران با احتياط فوق‌العاده بالايي كه دارند اقدام مي‌كنند؛ به طوري كه «مشاركت‌درساخت» خواسته اصلي سازنده‌ها از مالك زمين است.
همچنين تقاضا براي زمين‌هاي متراژ بزرگ نيز بيشتر از ساير املاك است. در عين حال كمبود زمين در نقاطي از جمله شرق و مركز پايتخت، سازنده‌ها را به سمت محله‌هايي همچون غربي‌ترين نقطه تهران و شمال‌غرب هدايت كرده است.
از اوضاع قيمت‌ها در بازار زمين نيز حاكي است: آنطور كه مشاوران‌املاك مي‌گويند قيمت زمين آماده ساخت براي فروش در اين فصل نسبت به مدت مشابه سال گذشته حداقل 30 درصد افزايش پيدا كرده است كه به خاطر همين نرخ رشد، سازنده‌ها ميل دارند مالك زمين را به نسبت قيمت زمين و هزينه ساخت، شريك كنند تا از سود بيشتري در پروژه بهره‌مند شوند.
در حالی که هر سال با شروع فصل پاییز فعالیت انبوه سازان برای تامین زمین مورد‌نیاز به منظور ساخت و سازهای سال آینده، آغاز می‌شود، امسال بازار خرید و فروش زمین‌های بزرگ متراژ، گرم‌تر از سال‌های قبل شده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، انبوه سازان که در پی ایجاد رکود در معاملات خرید و فروش مسکن در شش ماهه اول امسال با معضل فروش واحدهای خود مواجه شده بودند هم اینک پس از مواجهه با رونق کم سابقه معاملات در فصل پاییز، با دو انگیزه قوی میزان تقاضای خود را برای خرید زمین‌های بزرگ متراژ نسبت به سال‌های قبل افزایش داده‌اند؛ انگیزه اول همان روال معمول تامین زمین در فصل پاییز برای انجام ساخت و سازهای سال بعد است و انگیزه دوم به منابع مالی تازه وصول شده انبوه سازان در نتیجه فروش واحدهای آنان در فصل پاییز بر می‌گردد. طوری که انبوه سازانی که هر سال واحدهای خود را به تدریج و در نهایت در شش ماهه اول سال به فروش می‌رسانند امسال بخش عمده واحدها را به صورت یکجا در فصل پاییز فروختند؛ بنابراین این روزها انبوه سازان با حجم قابل توجه نقدینگی در اختيار، پتانسیل بسیار خوبی را برای ورود به بازار تقاضای زمین در اختیار دارند.این در حالی است که بازار عرضه زمین‌های بزرگ متراژ هم این روزها رونق به خصوصی پیدا کرده است.
مالکان این زمین‌ها با استفاده از فرصت پیش آمده و در شرایطی که انبوه‌سازان هم اکنون از توان مالی مناسبی برای خرید زمین‌های بزرگ متراژ به عنوان مناسب ترین و سودده‌ترین زمین‌ها برای فعالیت‌های انبوه‌سازی، برخوردارند، نسبت به سال‌های قبل زمین‌های خود را با قیمت‌های بالاتری به بازار فروش عرضه کرده‌اند که البته این افزایش قیمت‌ها علاوه بر تاثیرپذیری از نقدینگی‌های آماده انبوه‌سازان در این فصل، از افزایش قیمت مسکن در پاییز هم تاثیر پذیرفته است.
هم اکنون مشاوران املاک فعال در نقاط مختلف شهر تهران معتقدند هر چند بازار زمین در اغلب فصول سال مشتری خود را دارد و این بازار همیشه نسبت به سایر معاملات املاک از رونق بیشتری برخوردار است، اما در فصل پاییز، معمولا رونق این معاملات آغاز می‌شود که در ماه‌های آذر تا بهمن ماه به اوج خود می‌رسد.
این مشاوران املاک همچنین می‌گویند: امسال با توجه به رکودی که در نتیجه جهش یکباره قیمت‌ها در بازار زمین به دنبال نوسان قیمت دلار و ارز به وجود آمد، با تثبیت قیمت‌ها در هفته‌هاي اخیر، بازار زمین هم نسبت به دو ماه گذشته که در آن ارز به سقف قیمتی خود رسید، مقداری با کاهش قیمت مواجه شده است؛ البته این کاهش قیمت به نسبت همان دو ماه قبل است؛ به این ترتیب، حداقل افزایش قیمت زمین به اذعان مشاوران املاک، نسبت به پاییز سال گذشته حدود 30 درصد است.
حساسیت فصلی در بازار زمین
یکی از مشاوران املاک فعال در معاملات خرید و فروش زمین در شمال پایتخت درباره وضعیت کنونی بازار معاملات پاییزی زمین گفت: تحولات به وجود آمده در سایر بازارهای اقتصادی به خصوص بازار ارز، باعث شده است امسال بازار معاملات خرید و فروش پاییزی زمین با نوعی حساسیت فصلی مواجه شود.
وی توضیح داد: افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت ظرف شش ماه اول امسال و به تبع آن رکود معاملات خرید و فروش مسکن در این مدت، باعث شده سازندگان با حساسیت بیشتری زمین مورد نیاز خود را خریداری کنند و از همان ابتدا به محاسبه میزان سود خود بپردازند.
جبران کاهش سود ساخت با زمین ارزان‌تر!
این مشاور املاک افزود: به این ترتیب هم اکنون انبوه سازان در بازار زمین به دنبال معاملاتی هستند که در آن بتوانند با قیمتی ارزنده‌تر زمین بخرند تا به این وسیله کاهش سود خود را در نتیجه گرانی هزینه‌های ساخت، جبران کنند.
وی ادامه داد: حداقل افزایش قیمت زمین در سال جاری در مقایسه با پارسال 30 درصد بوده است که البته این میزان در مناطق مختلف تهران متفاوت است.
سه ماه طلایی برای معاملات زمین
مشاور املاک دیگری در غرب تهران با بیان اینکه سه ماه طلایی بازار معاملات زمین از ابتدای آذرماه آغاز شده و تا انتهای بهمن ادامه دارد، گفت: هم اکنون بازار معاملات زمین نسبت به سال گذشته و به خصوص شش ماه اول امسال که معاملات املاک دچار رکود شده بود از رونق خوبی برخوردار شده است.
وی با اشاره به افزایش قیمت زمین در سال جاری نسبت به سال قبل افزود: این افزایش در برخی مناطق حتی جهش گونه بوده و تا 75 درصد هم رسیده است.
این مشاور املاک در پاسخ به این سوال که هم اکنون سازندگان در بازار معاملات زمین‌های مسکونی بیشتر به دنبال خرید نقدی هستند یا تمایل به مشارکت دارند، گفت: هم اکنون اغلب سازنده‌ها ترجیح می‌دهند به صورت مشارکتی کار کنند تا از این طریق هزینه‌ها را کاهش دهند.
پول کمتر، سود بیشتر!
یکی دیگر از مشاوران املاک در شرق تهران با بیان اینکه در حال حاضر زمین مناسب برای ساخت و سازهای انبوه در شرق تهران با حالت کمبود رو‌به‌رو شده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: به رغم کمبود زمین در این مناطق، بازهم تقاضا برای ساخت زیاد است.
وی با بیان اینکه بیشتر سازندگان هم اکنون تمایل به «مشارکت در ساخت» دارند تا خرید نقدی زمین، افزود: سازنده‌ها از طریق مشارکت در ساخت می‌توانند با پول کمتر، سود بیشتری ببرند. این مشاور املاک تصریح کرد: هم اینک کمبود زمین مسکونی در شرق تهران باعث شده مالکان با قیمت دلخواه زمین خود را برای فروش به بازار عرضه کنند به طوری که قیمت دو زمین مشابه در هر کوچه با دیگری در کوچه‌های مجاور متفاوت است.
همچنین، به عقیده وی بازار معاملات خرید و فروش زمین با تثبیت نسبی قیمت‌ها در بازار ارز، از رونق بیشتری نسبت به 6 ماه اول سال برخوردار شده است.
